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Simulador de IMI
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O Imposto Municipal sobre Imóveis é um imposto anual cobrado pelo Estado sobre os imóveis localizados em Portugal. É liquidado pela Autoridade Tributária e Aduaneira e pago pelos proprietários registados no início do ano a que respeita.
O IMI incide sobre os imóveis detidos a 31 de dezembro do ano anterior. Ou seja, o IMI pago em 2026 diz respeito aos imóveis que eram propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2025.
O cálculo segue uma fórmula direta:
IMI = (VPT × Taxa Municipal) – Desconto por agregado familiar
O desconto por agregado familiar é opcional e depende de cada município. Quando aplicado, varia entre 30 € para um dependente, 70 € para dois dependentes e 140 € para três ou mais dependentes.
1.1/
O VPT é o valor atribuído ao imóvel pela Autoridade Tributária para efeitos fiscais. Não corresponde necessariamente ao preço pelo qual o imóvel foi comprado ou vendido. Pode ser inferior ou superior ao valor de mercado.
O VPT consta da caderneta predial do imóvel e pode ser consultado no Portal das Finanças. É calculado com base em factores como a área, a localização, o ano de construção, a qualidade e o estado de conservação do imóvel.
Atenção: em 2026, o preço do metro quadrado para efeitos de avaliação subiu para 712,50 €, depois de três anos fixado nos 665 €. Este valor aplica-se a novas construções, imóveis modificados ou reconstruídos, e a imóveis reavaliados este ano. Quem comprar um imóvel novo ou realizar obras pode vir a pagar mais IMI a partir de 2027.
1.2/
Cada município define anualmente a sua taxa de IMI, dentro dos limites fixados por lei. Em 2026, as taxas aplicáveis são:
A maioria dos municípios aplica a taxa mínima de 0,3%. Apenas quatro municípios aplicam a taxa máxima de 0,45% em 2026: Cartaxo, Nazaré, Oeiras e Vimioso. A taxa aplicável ao seu imóvel pode ser consultada no Portal das Finanças.
1.3/
O pagamento do IMI pode ser feito numa, duas ou três prestações, consoante o valor total:
É sempre possível pagar o total em maio, independentemente do valor.
Quem adquire um imóvel para habitação própria e permanente pode beneficiar de isenção temporária de IMI durante os primeiros três anos após a aquisição. Esta isenção não é automática. Tem de ser requerida.
2.1/
Para beneficiar da isenção, é necessário que se verifiquem, em simultâneo, as seguintes condições:
Cumpridas estas condições, a isenção aplica-se por três anos, a contar do ano seguinte ao da aquisição. Em alguns municípios, a isenção pode ser prolongada até cinco anos por deliberação da câmara municipal.
2.2/
O pedido deve ser feito no Portal das Finanças, até ao final do mês de fevereiro do ano seguinte à aquisição. Fora deste prazo, a isenção pode ser pedida, mas aplica-se apenas a partir do ano do pedido. Os anos anteriores não são recuperados.
2.3/
Existe ainda uma isenção permanente de IMI para agregados familiares com rendimentos e património imobiliário reduzidos.
Em 2026, os limites estão indexados ao IAS (537,13 €) e correspondem, de forma aproximada, a um rendimento bruto anual até 17 300 € e um VPT global dos imóveis do agregado até 75 200 €.
O imóvel deve destinar-se a habitação própria e permanente. Esta isenção é atribuída automaticamente pela Autoridade Tributária, sem necessidade de pedido, mas deve ser confirmada anualmente no Portal das Finanças.
Quando alguém simula um crédito habitação, a atenção vai naturalmente para a prestação mensal. O que fica fora desse cálculo são os encargos que não aparecem na proposta do banco, mas que acompanham o imóvel para sempre.
O IMI é um deles.
Um imóvel com um VPT de 180 000 € num município com taxa de 0,45% gera um encargo anual de 810 €. São cerca de 67 € por mês que não figuram em nenhuma simulação bancária, mas que fazem parte do custo real de ter aquela casa.
3.1/
A taxa do município importa. Dois imóveis com o mesmo VPT podem ter cargas fiscais distintas consoante a localização. Em algumas situações, a diferença entre municípios vizinhos traduz-se em centenas de euros por ano.
O VPT pode ser reavaliado. Após obras de ampliação ou reabilitação, o VPT do imóvel pode ser actualizado pela Autoridade Tributária, o que altera o IMI a pagar nos anos seguintes. Em 2026, o valor de referência do metro quadrado para avaliações subiu para 712,50 €. Esta possibilidade deve ser considerada em imóveis antigos com potencial de reabilitação.
O IMI não é negociável no momento da compra. Ao contrário de outros custos de transacção, o IMI é um encargo recorrente e fixo. Não há margem de negociação. O que existe são as isenções previstas por lei, que devem ser requeridas no prazo correto.
3.2/
Quando acompanhamos uma decisão de compra, a análise do custo mensal real inclui a prestação do crédito, os seguros obrigatórios e os encargos fiscais, entre os quais o IMI. Não porque seja um detalhe, mas porque a margem de segurança financeira de uma família se mede com todos os números em cima da mesa.