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Qual o valor da casa que pode comprar?

Este simulador estima o valor da casa que poderá comprar, o financiamento, a entrada e a prestação mensal com base nos rendimentos, encargos, capitais próprios, idade, finalidade e TAN indicativa. O resultado é um ponto de partida para uma análise personalizada, não uma proposta nem uma aprovação de crédito.

Dados para a simulação

Proponentes
N.º de proponentes
€
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€
Perfil e imóvel
anos
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%

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Saiba o que precisa de saber sobre crédito habitação.

O que é o crédito habitação e como funciona?

O crédito à habitação é um empréstimo de longo prazo destinado, por exemplo, à compra, construção ou reabilitação de um imóvel. Em regra, o imóvel é dado ao banco como garantia através de hipoteca.

Na aquisição de habitação própria e permanente, o financiamento pode atingir 90% do menor entre o preço de compra e o valor de avaliação. O comprador necessita normalmente de capitais próprios para a diferença e para os custos da operação, salvo quando seja elegível para mecanismos como a Garantia Pública do Estado.

1.1/ Taxa variável, fixa ou mista: o que muda na prestação

Na taxa variável, a taxa de juro resulta normalmente da soma da Euribor e do spread. A prestação pode descer ou subir ao longo do contrato, acompanhando a evolução do indexante.

Na taxa fixa, a taxa e a prestação mantêm-se estáveis durante o período contratado. A taxa mista combina um período inicial de taxa fixa com uma fase posterior de taxa variável.

Não existe uma modalidade melhor para todas as pessoas. A escolha deve considerar a estabilidade pretendida, a capacidade para suportar alterações da prestação e o custo total apresentado na proposta.

1.2/ TAN e TAEG: qual o indicador certo para comparar propostas

A TAN representa apenas os juros do empréstimo. A TAEG reúne a TAN e outros custos associados, como comissões, impostos e seguros exigidos. Para comparar propostas com o mesmo montante, prazo e modalidade de reembolso, utilize a TAEG. O MTIC corresponde ao valor total pago ao longo do contrato: capital financiado e custos do crédito.

A TAN reflete apenas os juros aplicados. A TAEG inclui juros, comissões, seguros e impostos, traduzindo o custo real total do crédito. Para comparar propostas de diferentes bancos, o indicador correto é a TAEG e, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) revela o que vai pagar no total ao longo de todo o prazo.

O que considerar antes de avançar com o Simulador de Crédito Habitação

Esta simulação apresenta uma estimativa. Não avalia todos os elementos considerados pelo banco, como estabilidade profissional, histórico de crédito, idade no final do contrato, avaliação do imóvel, seguros e critérios internos de risco.

2.1/ Seguros normalmente exigidos e encargos associados

Na generalidade dos créditos à habitação, as instituições exigem um seguro de vida e um seguro multirriscos do imóvel. As condições dependem da instituição e do contrato. Quando o banco exige um seguro, o cliente pode normalmente escolher outra seguradora, desde que as coberturas sejam aceites pela instituição. Os prémios variam consoante o imóvel, o capital seguro e o perfil dos titulares, podendo influenciar a TAEG.

2.2/ Custos iniciais: avaliação, escritura e registo

A avaliação é realizada por um perito avaliador e o respetivo custo varia conforme o preçário da instituição. A formalização da compra, através de notário, conservatória ou Casa Pronta, e o registo da hipoteca também podem gerar despesas. Confirme estes valores na FINE e no preçário aplicável.

2.3/ IMT, Imposto do Selo e outros impostos de entrada

O IMT é normalmente calculado sobre o maior entre o preço declarado da compra e o valor patrimonial tributário. A taxa depende da finalidade, localização e escalão aplicável. O Imposto do Selo sobre a aquisição corresponde normalmente a 0,8% da mesma base tributável. Nos empréstimos com prazo superior a cinco anos, incide ainda Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante financiado. Estes encargos são normalmente suportados antes ou no momento da formalização da compra.

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Crédito Habitação Jovem em 2026

Os jovens entre os 18 e os 35 anos que cumpram as condições legais podem solicitar a Garantia Pública do Estado para a compra da primeira habitação própria e permanente, junto de uma instituição aderente. O regime pode permitir um financiamento entre 85% e 100% do valor de transação, mas não garante a aprovação do crédito.

3.1/ Quem tem direito à garantia pública

Todos os compradores devem ser mutuários elegíveis, ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, não possuir outra habitação nem ter utilizado anteriormente esta garantia. Devem ainda cumprir o limite legal de rendimentos e ter a situação fiscal e contributiva regularizada. A instituição financeira confirmará documentalmente todos os requisitos.

3.2/ Como funciona o financiamento a 100% para jovens

O Estado pode prestar uma garantia de até 15% do valor de transação, por um período máximo de dez anos. No limite, esta garantia pode permitir o financiamento de 100% da compra. O comprador continua responsável pelo pagamento integral do empréstimo e pelos custos não financiados, incluindo impostos, registos, avaliação e seguros aplicáveis.

3.3/ Condições e limites do programa

O regime atualmente abrange imóveis com um valor de transação até 450 000 € e contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. Qualquer alteração destes limites depende de nova legislação. O acesso não é automático: a instituição aderente avalia a solvabilidade do cliente e não fica obrigada a conceder o crédito.

Perguntas frequentes sobre o Crédito Habitação

Qual o valor máximo que o banco financia em 2026?
+
Em geral, os bancos financiam até 90% do valor de avaliação ou do preço de compra, usando o menor dos dois. Para jovens elegíveis para a garantia pública, o financiamento pode atingir os 100%, com o Estado como fiador de até 15% do valor.
Qual o prazo máximo para um crédito habitação em Portugal?
+
Até 31 de julho de 2026, os prazos máximos recomendados são de 40 anos para clientes até aos 30 anos, 37 anos entre os 31 e os 35 anos e 35 anos para clientes com mais de 35 anos. Para avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026, passam a ser de 40 anos até aos 35 anos, inclusive, e de 35 anos acima dessa idade. As instituições podem aplicar prazos inferiores e outros critérios internos.
O que é o MTIC e porque devo comparar esse valor?
+
É uma referência importante para comparar propostas de diferentes bancos, porque agrega num único número capital, juros, seguros e encargos. No entanto, como inclui seguros (cujo custo e cobertura podem variar entre instituições), deve ser analisado em conjunto com outros indicadores para uma comparação mais precisa.
Os seguros associados ao crédito têm de ser contratados no mesmo banco?
+
Não necessariamente. Quando a instituição exige seguros associados ao crédito, o cliente pode contratar outra seguradora, desde que as coberturas sejam aceites pelo banco. Compare coberturas, exclusões, prémios e eventual impacto nas condições do empréstimo.
Posso pedir crédito habitação com contrato a termo?
+
Depende da instituição e da situação específica. Alguns bancos analisam contratos a termo desde que exista estabilidade comprovada, vínculo ao mesmo empregador há vários anos ou segundo titular com contrato sem prazo. Cada caso é avaliado individualmente.
O valor do imóvel é o preço de compra ou o valor de avaliação?
+
O banco usa o valor mais baixo entre o preço de compra e o valor de avaliação. Se a avaliação for inferior ao preço de venda, o financiamento é calculado sobre o valor avaliado, o que pode obrigar a uma entrada mais elevada do que o previsto inicialmente.

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