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Simulador IMT
Utilizar um Simulador IMT é o primeiro passo para quem deseja comprar casa em 2026 sem surpresas financeiras. Além disso, calcular este imposto antecipadamente permite-lhe perceber se tem direito às novas isenções para jovens.
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O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis é um imposto que incide sobre a compra de imóveis em Portugal. É pago ao Estado antes da escritura e calculado com base no valor de aquisição ou no valor patrimonial tributário, consoante o que for mais elevado.
Ao contrário do IMI, que é um encargo anual, o IMT é pago uma única vez, no momento da compra. Não volta a ser cobrado enquanto o imóvel se mantiver na mesma titularidade.
O pagamento é feito pelo comprador, antes de formalizar a escritura. Sem o comprovativo de pagamento do IMT, a escritura não pode ser realizada.
1.1/
Na prática, o IMT e o Imposto do Selo são pagos em conjunto. O Imposto do Selo sobre a compra corresponde a 0,8% do valor de aquisição e é obrigatório independentemente do valor do imóvel ou da sua finalidade. Mesmo quem está isento de IMT paga Imposto do Selo, com excepção dos jovens abrangidos pelo IMT Jovem, que ficam isentos de ambos.
Em 2026, os escalões de IMT foram atualizados em 2% face ao ano anterior. As taxas mantêm-se iguais; o que muda são os limites de valor a partir dos quais cada taxa se aplica.
| Valor de aquisição | Taxa marginal |
|---|---|
| Até 106 346 € | Isento |
| De 106 346 € a 145 976 € | 2% |
| De 145 976 € a 204 687 € | 5% |
| De 204 687 € a 330 539 € | 7% |
| De 330 539 € a 660 982 € | 8% |
| Acima de 660 982 € | 6% sobre o total |
Tabela I — Ofício Circulado n.º 40129/2026. Valores aplicáveis a imóveis destinados a habitação própria e permanente em Portugal Continental.
| Valor de aquisição | Taxa marginal |
|---|---|
| Até 106 346 € | 1% |
| De 106 346 € a 145 976 € | 2% |
| De 145 976 € a 204 687 € | 5% |
| De 204 687 € a 330 539 € | 7% |
| De 330 539 € a 660 982 € | 8% |
| Acima de 660 982 € | 6% sobre o total |
Tabela II — Ofício Circulado n.º 40129/2026. Valores aplicáveis a segunda habitação ou outro fim em Portugal Continental.
Nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, os escalões são 25% mais elevados face ao continente, o que resulta numa carga fiscal inferior para o mesmo valor de imóvel.
2.1/
O IMT não se aplica à totalidade do valor de uma só vez. Funciona por escalões: cada parte do valor do imóvel é tributada à taxa que lhe corresponde. Para um imóvel de 250 000 € destinado a habitação própria e permanente no continente, o IMT estimado em 2026 é de aproximadamente 8 105 €.
3.1/
Quem compra um imóvel para habitação própria e permanente no continente fica isento de IMT se o valor de aquisição não ultrapassar 106 346 € em 2026. Abaixo deste valor, o imposto não é devido.
3.2/
Desde agosto de 2024, os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente beneficiam de isenção total de IMT e Imposto do Selo, desde que o valor do imóvel não ultrapasse 330 539 € em 2026.
Para imóveis com valor entre 330 539 € e 660 982 €, a isenção é parcial: mantém-se até ao primeiro limite e aplica-se uma taxa de 8% apenas sobre o valor excedente. Acima de 660 982 €, não existe qualquer isenção.
3.3/
Para beneficiar desta isenção, é necessário cumprir, em simultâneo, as seguintes condições:
Quando a compra é feita por dois titulares e apenas um cumpre os requisitos, a isenção aplica-se apenas à quota-parte do comprador elegível. O outro titular paga o imposto correspondente à sua parte.
O IMT é um dos encargos que mais surpreende quem compra casa pela primeira vez. Não aparece na prestação mensal, não é financiado pelo banco e tem de estar disponível antes da escritura, em dinheiro.
Numa compra de 300 000 € destinada a habitação própria e permanente no continente, o IMT representa um encargo de entrada a rondar os 14 000 €, ao qual acresce o Imposto do Selo de 2 400 €. São mais de 16 000 € que têm de estar disponíveis no momento da escritura, para além da entrada e dos custos notariais.
4.1/
Quando um banco apresenta uma proposta de crédito habitação, o foco está na prestação mensal, no spread e na taxa efectiva global. O IMT, o Imposto do Selo e os custos de registo raramente aparecem de forma destacada. São encargos que o comprador tem de suportar por conta própria e que devem ser calculados antes de definir o valor máximo disponível para a compra.
4.2/
Há duas situações em que o IMT pode não ser devido: quando o valor de aquisição fica abaixo do limiar de isenção geral (106 346 € no continente) ou quando o comprador cumpre os critérios do IMT Jovem. Em ambos os casos, o Imposto do Selo sobre a compra continua a ser devido, salvo no caso do IMT Jovem, onde a isenção cobre também este imposto.