Taxa de esforço no crédito habitação: o que muda com os 45%?
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Este simulador estima o valor da casa que poderá comprar, o financiamento, a entrada e a prestação mensal com base nos rendimentos, encargos, capitais próprios, idade, finalidade e TAN indicativa. O resultado é um ponto de partida para uma análise personalizada, não uma proposta nem uma aprovação de crédito.
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Saiba o que precisa de saber sobre crédito habitação.
O crédito à habitação é um empréstimo de longo prazo destinado, por exemplo, à compra, construção ou reabilitação de um imóvel. Em regra, o imóvel é dado ao banco como garantia através de hipoteca.
Na aquisição de habitação própria e permanente, o financiamento pode atingir 90% do menor entre o preço de compra e o valor de avaliação. O comprador necessita normalmente de capitais próprios para a diferença e para os custos da operação, salvo quando seja elegível para mecanismos como a Garantia Pública do Estado.
Na taxa variável, a taxa de juro resulta normalmente da soma da Euribor e do spread. A prestação pode descer ou subir ao longo do contrato, acompanhando a evolução do indexante.
Na taxa fixa, a taxa e a prestação mantêm-se estáveis durante o período contratado. A taxa mista combina um período inicial de taxa fixa com uma fase posterior de taxa variável.
Não existe uma modalidade melhor para todas as pessoas. A escolha deve considerar a estabilidade pretendida, a capacidade para suportar alterações da prestação e o custo total apresentado na proposta.
A TAN representa apenas os juros do empréstimo. A TAEG reúne a TAN e outros custos associados, como comissões, impostos e seguros exigidos. Para comparar propostas com o mesmo montante, prazo e modalidade de reembolso, utilize a TAEG. O MTIC corresponde ao valor total pago ao longo do contrato: capital financiado e custos do crédito.
A TAN reflete apenas os juros aplicados. A TAEG inclui juros, comissões, seguros e impostos, traduzindo o custo real total do crédito. Para comparar propostas de diferentes bancos, o indicador correto é a TAEG e, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) revela o que vai pagar no total ao longo de todo o prazo.
Esta simulação apresenta uma estimativa. Não avalia todos os elementos considerados pelo banco, como estabilidade profissional, histórico de crédito, idade no final do contrato, avaliação do imóvel, seguros e critérios internos de risco.
Na generalidade dos créditos à habitação, as instituições exigem um seguro de vida e um seguro multirriscos do imóvel. As condições dependem da instituição e do contrato. Quando o banco exige um seguro, o cliente pode normalmente escolher outra seguradora, desde que as coberturas sejam aceites pela instituição. Os prémios variam consoante o imóvel, o capital seguro e o perfil dos titulares, podendo influenciar a TAEG.
A avaliação é realizada por um perito avaliador e o respetivo custo varia conforme o preçário da instituição. A formalização da compra, através de notário, conservatória ou Casa Pronta, e o registo da hipoteca também podem gerar despesas. Confirme estes valores na FINE e no preçário aplicável.
O IMT é normalmente calculado sobre o maior entre o preço declarado da compra e o valor patrimonial tributário. A taxa depende da finalidade, localização e escalão aplicável. O Imposto do Selo sobre a aquisição corresponde normalmente a 0,8% da mesma base tributável. Nos empréstimos com prazo superior a cinco anos, incide ainda Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante financiado. Estes encargos são normalmente suportados antes ou no momento da formalização da compra.
Os jovens entre os 18 e os 35 anos que cumpram as condições legais podem solicitar a Garantia Pública do Estado para a compra da primeira habitação própria e permanente, junto de uma instituição aderente. O regime pode permitir um financiamento entre 85% e 100% do valor de transação, mas não garante a aprovação do crédito.
Todos os compradores devem ser mutuários elegíveis, ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, não possuir outra habitação nem ter utilizado anteriormente esta garantia. Devem ainda cumprir o limite legal de rendimentos e ter a situação fiscal e contributiva regularizada. A instituição financeira confirmará documentalmente todos os requisitos.
O Estado pode prestar uma garantia de até 15% do valor de transação, por um período máximo de dez anos. No limite, esta garantia pode permitir o financiamento de 100% da compra. O comprador continua responsável pelo pagamento integral do empréstimo e pelos custos não financiados, incluindo impostos, registos, avaliação e seguros aplicáveis.
O regime atualmente abrange imóveis com um valor de transação até 450 000 € e contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. Qualquer alteração destes limites depende de nova legislação. O acesso não é automático: a instituição aderente avalia a solvabilidade do cliente e não fica obrigada a conceder o crédito.
