simulador
O simulador de crédito habitação permite calcular uma estimativa da prestação mensal com base no montante a financiar, no prazo e na taxa de juro aplicável. O resultado é um ponto de partida para a análise, não uma proposta vinculativa.
Preencha os dados e clique em Simular para ver os seus 3 cenários de financiamento baseados nos limites DSTI do Banco de Portugal.
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O crédito habitação é um empréstimo de longo prazo para financiar a compra, construção ou reabilitação de um imóvel. A habitação fica hipotecada ao banco como garantia durante o período do contrato.
Em Portugal, os bancos financiam habitualmente até 90% do valor de avaliação do imóvel. O comprador precisa de dispor de pelo menos 10% em capitais próprios, acrescidos dos encargos com IMT, Imposto do Selo, escritura e avaliação que podem representar entre 5% e 10% adicionais do valor do imóvel.
1.1/
Na taxa variável, a prestação mensal acompanha as variações da Euribor. Quando a Euribor desce, a prestação baixa; quando sobe, aumenta. A taxa variável é historicamente mais baixa no momento da contratação, mas transfere o risco das flutuações de mercado para o titular do crédito.
Na taxa fixa, a prestação mantém-se inalterada durante o período contratado, independentemente do que acontece nos mercados. Oferece previsibilidade e proteção face a subidas de taxa, mas tende a ser mais elevada no ponto de partida. A taxa mista combina um período inicial fixo com uma fase variável posterior.
A escolha deve refletir a tolerância ao risco e a margem disponível para absorver subidas de taxa.
1.2/
A TAN reflete apenas os juros aplicados. A TAEG inclui juros, comissões, seguros e impostos, traduzindo o custo real total do crédito. Para comparar propostas de diferentes bancos, o indicador correto é a TAEG e, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) revela o que vai pagar no total ao longo de todo o prazo.
Uma simulação de crédito habitação calcula uma prestação. O que não calcula é a durabilidade dessa prestação ao longo de 30 ou 40 anos, em diferentes cenários de rendimento e de mercado.
2.1/
Dois seguros são obrigatórios: o seguro de vida (que cobre o capital em dívida em caso de morte ou invalidez) e o seguro multirriscos (que protege o imóvel). Os prémios anuais variam consoante o valor do imóvel e o perfil dos titulares, e têm impacto direto na TAEG total do crédito.
2.2/
A avaliação do imóvel é realizada por empresa credenciada indicada pelo banco e tem um custo que varia entre 150 e 400 euros. A escritura pode ser realizada em notário tradicional ou no serviço Casa Pronta, com custos diferenciados. O registo de hipoteca implica emolumentos adicionais. Estes valores devem ser orçamentados antes de qualquer simulação, pois não integram o financiamento bancário.
2.3/
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é calculado sobre o valor do imóvel ou o valor de escritura e varia consoante a finalidade (habitação própria permanente ou segunda habitação) e o escalão. O Imposto do Selo incide sobre o valor do imóvel à taxa de 0,8% e sobre o montante do crédito à taxa de 0,6%. Estes impostos são pagos no momento da escritura e não fazem parte do financiamento.
Para jovens com condições específicas, existe em 2026 um mecanismo de garantia pública que permite o acesso a financiamento de 100% do valor de compra. O programa visa reduzir a barreira de entrada para compradores mais jovens que não dispõem da poupança necessária para a entrada inicial.
3.1/
O acesso à garantia pública está condicionado a candidatos com até 35 anos de idade na data da escritura, que não sejam proprietários de outro imóvel de habitação e que a habitação seja destinada a habitação própria e permanente. O imóvel deve estar localizado em Portugal continental ou nas regiões autónomas.
3.2/
Através da garantia pública, o Estado funciona como fiador de até 15% do valor do imóvel, permitindo que o banco financie os 100% sem exigir a entrada inicial. O jovem contraente fica assim dispensado de apresentar capitais próprios para a compra, embora deva continuar a ter capacidade para suportar os encargos com escritura, impostos e seguros iniciais.
3.2/
A garantia pública tem um limite máximo do valor do imóvel que é atualizado anualmente. O candidato deve verificar os critérios de elegibilidade em vigor junto da Direção-Geral do Tesouro e Finanças. O benefício não é automático e está sujeito a aprovação de crédito pelos critérios habituais da instituição financeira, incluindo análise de taxa de esforço e histórico de crédito.