Crédito Habitação
Novas regras do crédito habitação: o que muda a partir de 1 de agosto?
As novas regras do crédito habitação incluem uma data que está a passar despercebida a muitas famílias que estão neste momento em processo de compra de casa. A partir de 1 de agosto de 2026, a forma como os bancos avaliam a capacidade financeira dos mutuários muda. E o critério que determina se as novas regras se aplicam ao seu processo não é a data da escritura nem a data de aprovação do crédito. É a data em que o banco faz a avaliação de solvabilidade.
Quem assinou um contrato promessa antes de agosto e for avaliado depois dessa data entra já nas novas regras, independentemente de quando o compromisso foi assumido. Para quem está neste momento a preparar um processo de crédito habitação, perceber o que muda, e quando muda, pode evitar surpresas no momento em que menos se espera.
Preparado pela equipa DS Crédito e Seguros, intermediário de crédito registado junto do Banco de Portugal, com presença em Évora e Corroios.
As novas regras do crédito habitação entram em vigor a partir de 1 de agosto de 2026 e aplicam-se aos novos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir dessa data.
As novas regras do crédito habitação entram em vigor a partir de 1 de agosto de 2026 e aplicam-se aos novos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir dessa data.
Resumo do artigo
• As novas regras entram em vigor a 1 de agosto de 2026 e aplicam-se a novos contratos avaliados a partir dessa data.
• A taxa de esforço recomendada desce de 50% para 45%.
• O prazo máximo passa a ser de 40 anos até aos 35 anos e de 35 anos para quem tem mais de 35 anos.
• As exceções dos bancos ficam mais limitadas e termina o financiamento a 100% de imóveis detidos pela banca.
• Antes de avançar, deve simular a taxa de esforço, rever créditos ativos, reunir poupança e confirmar a viabilidade do financiamento antes de assinar um CPCV.
O que muda nas novas regras do crédito habitação?
De forma simples, as novas regras do crédito habitação tornam a análise dos bancos mais prudente.
O objectivo é evitar que as famílias assumam prestações demasiado pesadas para o seu rendimento mensal. Isto não significa que comprar casa fique impossível, nem que todos os pedidos passem a ser recusados. Significa que alguns processos vão exigir mais preparação, sobretudo quando a margem financeira já é reduzida.
As principais mudanças são:
• a taxa de esforço recomendada passa de 50% para 45%;
• os prazos máximos do crédito habitação são ajustados;
• as exceções aplicadas pelos bancos ficam mais limitadas;
• deixa de existir a exceção que permitia financiamento a 100% em imóveis detidos pela banca.
Na prática, quem está a pensar pedir crédito deve preparar melhor o processo antes de avançar.
1.1/ Taxa de esforço: de 50% para 45%
No contexto das novas regras do crédito habitação, esta é a alteração com impacto mais directo na aprovação do crédito.
A taxa de esforço é a percentagem do rendimento mensal líquido que fica comprometida com prestações de crédito, e aqui não entra apenas a prestação da casa. Também contam crédito automóvel, crédito pessoal, cartões de crédito e outros empréstimos activos. Esta regra aplica-se tanto ao crédito habitação como ao crédito ao consumo.
Até agora, a recomendação do Banco de Portugal apontava para uma taxa de esforço máxima de 50%. A partir de 1 de agosto de 2026, esse limite passa para 45%.
Vamos pôr em números o que isto significa. Um agregado familiar com 2.000 euros líquidos por mês tinha, com o limite de 50%, uma margem máxima recomendada de 1.000 euros em prestações. Com o novo limite de 45%, essa margem passa para 900 euros. São 100 euros de diferença que, no momento da aprovação, podem influenciar o valor total que o banco aceita financiar.
Em 2024, 92% dos novos contratos de crédito em Portugal respeitavam o limite de 50%. O novo limite é 5 pontos percentuais abaixo. Para quem estava exactamente nesse limiar, a diferença pode ser decisiva.
1.1.1/ Porque é que esta alteração é importante?
A descida da taxa de esforço pode afetar sobretudo quem já estava perto do limite de aprovação: famílias com rendimentos mais baixos, pessoas com vários créditos ativos, ou compradores que procuram imóveis com valores mais elevados face ao rendimento.
Na prática, o banco pode considerar que a prestação prevista é demasiado alta para o orçamento do cliente e aprovar um valor de crédito inferior ao esperado.
É por esta razão que, antes de procurar casa ou assinar qualquer compromisso, é cada vez mais importante perceber qual é a capacidade real de financiamento, não a estimada, mas a que resulta de uma análise concreta do perfil financeiro de quem vai assinar o contrato.
1.2/ Novos prazos máximos do crédito habitação
Nas novas regras do crédito habitação, outra alteração relevante está nos prazos máximos, que passam a ter apenas dois escalões:
• até aos 35 anos: prazo máximo de 40 anos;
• mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos.
Há aqui uma notícia que quase nenhum artigo sobre este tema menciona: esta simplificação beneficia diretamente quem tem entre 30 e 35 anos. Nas regras anteriores, este grupo estava limitado a um prazo máximo de 37 anos. Com a nova recomendação, passa a poder pedir até 40 anos, o mesmo limite que se aplicava a quem tinha menos de 30.
Num momento em que a taxa de esforço está a apertar, ter mais três anos de prazo pode ser o que permite que um processo avance. Isto não significa que um prazo mais longo seja sempre a melhor opção, porque também implica pagar mais juros ao longo do tempo. Mas para quem está neste escalão de idade, é uma variável que vale a pena analisar com cuidado.
1.3/ O que muda no financiamento e na entrada?
Os limites gerais de financiamento mantêm-se: até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária para habitação própria permanente, e até 80% para outros fins.
A alteração mais relevante está nos imóveis detidos pelas próprias instituições bancárias. Até agora, existia uma excepção que permitia financiamento até 100% nestes casos. Com as novas regras, essa excepção deixa de existir.
Isto reforça algo que já era importante: ter poupança disponível não só para a entrada, mas também para impostos, escritura, seguros e outros custos associados à compra de casa.
A quem se aplicam as novas regras do crédito habitação?
As novas regras do crédito habitação aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026, e este ponto merece atenção especial.
O critério determinante não é a data da escritura nem a da aprovação final. É o momento em que o banco avalia a capacidade financeira do cliente. Quem está em processo ativo e tiver essa avaliação marcada para depois de agosto está já sujeito às novas condições, mesmo que o processo tenha começado antes.
Uma nota sobre a natureza destas regras: as alterações têm a forma de Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal, o que significa que não são legalmente vinculativas. Na prática, os bancos portugueses seguem-nas de forma quase universal, como confirmam os dados do próprio supervisor. As instituições podem aplicar excepções para até 10% do crédito concedido em cada semestre, desde que o justifiquem, mas para a maioria dos processos as regras funcionam como se fossem obrigatórias.
2.1/ Quem pode sentir mais impacto?
As novas regras do crédito habitação podem ter maior impacto em quem:
- já tem créditos activos que pesam na taxa de esforço;
- tem uma taxa de esforço próxima do limite actual;
- pretende comprar uma casa com valor elevado face ao rendimento;
- tem pouca poupança disponível para a entrada e custos associados;
- está dependente de um prazo longo para reduzir a prestação;
- pretende avançar sem uma pré-aprovação bancária.
Nestes casos, uma pequena alteração na taxa de esforço pode fazer diferença no valor aprovado ou na viabilidade do processo.
O que deve fazer antes de pedir crédito habitação?
Antes de avançar com um pedido de crédito habitação, vale a pena preparar o processo com cuidado.
Comece por perceber qual é a sua taxa de esforço atual, incluindo todos os créditos em curso. Reúna a documentação necessária e avalie qual é o valor de prestação que o seu orçamento consegue suportar com segurança, não apenas no mês da escritura, mas durante os anos que se seguem.
Também pode ser útil rever créditos ativos antes de avançar. Um crédito pessoal, um cartão de crédito ou uma prestação automóvel podem reduzir significativamente a margem disponível para o crédito habitação, muitas vezes mais do que se imagina à primeira vista. Para aprofundar, consulte o nosso artigo sobre taxa de esforço no crédito habitação.
Acima de tudo, evite assumir compromissos como a assinatura de um contrato promessa sem perceber primeiro se o financiamento é viável para o seu perfil.
Preparar bem o processo de compra de casa faz diferença.
Se está neste momento a preparar um processo de crédito habitação e não tem a certeza de como estas alterações afectam a sua situação específica, é exactamente para esse momento que a nossa equipa existe. Não para vender um crédito, mas para perceber consigo se faz sentido avançar e em que condições. A equipa do Ruben Silva está disponível em Évora e em Corroios.
As novas regras impedem a compra de casa?
Não. As novas regras do crédito habitação não impedem a compra de casa, mas tornam a análise bancária mais exigente.
Para muitos compradores, o impacto pode ser reduzido. Para outros, especialmente os que já estavam perto do limite, pode ser necessário ajustar o valor do imóvel, aumentar a entrada ou rever encargos mensais antes de avançar.
O mais importante é não tomar decisões com base em estimativas vagas. Cada caso tem variáveis próprias: o rendimento, os créditos activos, a poupança disponível, a idade, o imóvel. Uma análise feita com antecedência pode mudar o resultado de um processo que parecia inviável, ou evitar um processo que parecia garantido mas não o era.
Perguntas Frequentes
As novas regras têm a forma de Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal e não são legalmente vinculativas. Na prática, os bancos seguem-nas de forma quase universal. As instituições podem aplicar excepções para até 10% do crédito concedido em cada semestre, desde que o justifiquem ao supervisor.
As novas regras aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. A data da escritura ou da aprovação final não é o critério determinante.
Depende da data em que o banco fizer a avaliação de solvabilidade. Se essa avaliação ocorrer após 1 de agosto de 2026, as novas regras aplicam-se, independentemente de quando o contrato promessa foi assinado.
Com as novas regras, mutuários com até 35 anos podem pedir um prazo máximo de 40 anos. Para quem tem entre 30 e 35 anos, isto representa uma melhoria face às regras anteriores, que limitavam o prazo a 37 anos.
A taxa de esforço inclui todas as prestações de crédito activas, como crédito habitação, automóvel, pessoal e cartões de crédito. Não é calculada apenas com base na nova prestação da casa.
O banco pode recusar o crédito ou aprovar um valor inferior. Existe uma margem de excepção de até 10% do crédito concedido por semestre, que as instituições podem usar em casos justificados. A taxa de esforço não é o único critério de análise.
Não. A partir de 1 de agosto de 2026, os imóveis detidos pelos bancos ficam sujeitos aos mesmos limites de financiamento dos restantes imóveis: até 90% para habitação própria e permanente e até 80% para outras finalidades.
Enquadramento legal: fontes primárias
Banco de Portugal – Limites ao rácio LTV, ao DSTI e maturidade
Ruben Sardinha Silva Unipessoal Lda é um intermediário de crédito vinculado registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0004637.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo. A informação aqui apresentada não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal e não dispensa a consulta da legislação em vigor nem de profissionais habilitados. As condições dos programas de apoio à habitação podem ser alteradas por decisão governamental ou regulatória. Verifique sempre a informação atualizada junto das entidades oficiais.
