Crédito Habitação
Quanto posso pedir de crédito habitação com o meu salário?
Esta é uma das primeiras perguntas de quem pensa comprar casa. Também é uma das que mais dúvidas levanta, porque não existe uma fórmula simples que diga quanto crédito habitação pode pedir apenas com base no salário.
O banco não analisa apenas o rendimento. Avalia a taxa de esforço, os créditos existentes, o prazo, a idade dos titulares, o valor do imóvel, a entrada disponível e o perfil financeiro.
Preparado pela equipa DS Intermediários de Crédito, intermediário de crédito registado junto do Banco de Portugal.
Neste artigo explicamos como os bancos calculam o valor máximo de crédito habitação, mostramos exemplos com salários de 1.000€, 1.500€ e 2.000€ líquidos e indicamos o que pode fazer para melhorar a aprovação.
Resumo do artigo
- O banco não parte do salário para calcular o crédito: parte do valor máximo de prestação que o seu rendimento suporta
- O limite de taxa de esforço é 50% do rendimento líquido, mas na prática os bancos são mais conservadores
- Com 1.000€ líquidos, o crédito máximo ronda os 65.000 a 90.000 euros (sem outros créditos)
- Com 1.500€ líquidos, o crédito máximo ronda os 97.000 a 135.000 euros
- Com 2.000€ líquidos, o crédito máximo ronda os 130.000 a 180.000 euros
- Qualquer outro crédito ativo (carro, pessoal, cartão) reduz estes valores diretamente
Como os bancos calculam o valor do crédito habitação?
Os bancos não definem o valor máximo de crédito habitação apenas com base no salário.
O processo começa pela prestação mensal máxima que o agregado consegue suportar. Depois, o banco calcula quanto capital essa prestação permite financiar.
1.1/ O ponto de partida: o rendimento líquido do agregado
O rendimento considerado é o rendimento líquido mensal dos titulares do crédito. Pode incluir:
• salário base
• subsídios mensalizados
• pensões
• rendas
• outros rendimentos regulares comprováveis
Rendimentos variáveis ou prémios sem continuidade tendem a ter menos peso na análise.
1.2/ A taxa de stress no crédito habitação: o cálculo que poucos conhecem
A taxa de stress é um dos fatores mais importantes da análise bancária.
O banco não usa apenas a taxa atual. Para testar se o cliente conseguiria suportar uma subida dos juros, acrescenta uma margem à taxa usada na simulação.
Nos créditos com prazo superior a 10 anos, esse acréscimo ronda normalmente os 1,5 pontos percentuais.
Por exemplo, se a taxa atual for 3,558%, o banco pode calcular a prestação com uma taxa de 5,058%.
Isto significa que a mesma prestação mensal permite financiar menos capital.
1.3/ O que o banco verifica além do salário
Antes de aprovar qualquer valor, o banco consulta a Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal. Aí constam:
• crédito automóvel
• crédito pessoal
• cartões de crédito
• leasing
• outros financiamentos
Todos estes encargos reduzem a margem disponível para o novo crédito habitação.
O que é a taxa de esforço crédito habitação e qual o limite recomendado.
A taxa de esforço representa a percentagem do rendimento mensal comprometida com prestações de crédito.
A fórmula é simples:
Taxa de esforço = (soma de todas as prestações mensais ÷ rendimento líquido mensal) × 100
O Aviso do Banco de Portugal n.º 4/2017 e a Recomendação Macroprudencial do BdP estabelecem que os bancos não devem conceder crédito quando a taxa de esforço ultrapassa os 50% do rendimento líquido.
Na prática, contudo, muitos bancos aplicam internamente critérios mais conservadores e procuram manter a taxa de esforço entre os 35% e os 40%, reservando o intervalo de 40% a 50% para perfis de risco mais controlado.
2.1/ O que cada intervalo representa no seu dia a dia
| Taxa de esforço | O que significa |
|---|---|
| Até 33% | Situação equilibrada; margem para poupança e imprevistos |
| 33% a 40% | Zona de atenção, especialmente com taxa variável |
| 40% a 50% | Margem reduzida; risco real em caso de subida dos juros ou perda de rendimento |
| Acima de 50% | Regra geral: não aprovado pelo banco |
Estes intervalos não são definidos em lei para efeito de comunicação ao cliente, mas reflectem a prática bancária documentada no mercado português.
Exemplos: quanto posso pedir de crédito habitação com diferentes salários
Os exemplos seguintes assumem:
- Crédito habitação com taxa variável (Euribor 6 meses + spread 1%)
- Prazo de 30 anos
- Taxa actual: 2,558% + 1% = 3,558% (TAN)
- Taxa de stress aplicada pelo banco: 5,058% (acréscimo de 1,5 pontos percentuais)
- Sem outros créditos ativos
- Único titular
Estes valores são ilustrativos e aproximados. O valor real aprovado depende do perfil individual de cada pessoa, da política de risco do banco, da avaliação do imóvel e de outros factores. Não constituem uma proposta de crédito.
3.1/ Com 1.000 euros líquidos por mês
| Cenário | Valor |
|---|---|
| Limite 50% DSTI (máximo legal) | Prestação máxima: 500€/mês |
| Crédito máximo à taxa de stress (5,058%, 30 anos) | Cerca de 90.000€ |
| Crédito máximo a 35% DSTI (conservador) | Prestação: 350€/mês → cerca de 63.000€ |
| Casa que pode comprar (a 90% LTV) | Entre 70.000€ e 100.000€ |
Valores ilustrativos e aproximados. Taxa variável: Euribor 6 meses + spread 1% · Prazo: 30 anos · Sem outros créditos activos · Único titular.
Na prática, com 1.000 euros líquidos por mês, o acesso ao crédito habitação é limitado. Na maioria dos mercados urbanos com preços elevados, este rendimento dificulta a compra de habitação sem um segundo titular, fiador ou entrada significativa. Em mercados com preços mais acessíveis (interior, zonas rurais, cidades médias), o cenário pode ser viável.
3.2/ Com 1.500 euros líquidos por mês
| Cenário | Valor |
|---|---|
| Limite 50% DSTI (máximo legal) | Prestação máxima: 750€/mês |
| Crédito máximo à taxa de stress (5,058%, 30 anos) | Cerca de 135.000€ |
| Crédito máximo a 35% DSTI (conservador) | Prestação: 525€/mês → cerca de 94.000€ |
| Casa que pode comprar (a 90% LTV) | Entre 104.000€ e 150.000€ |
Valores ilustrativos e aproximados. Taxa variável: Euribor 6 meses + spread 1% · Prazo: 30 anos · Sem outros créditos activos · Único titular.
Com 1.500 euros líquidos permitem aceder a imóveis de valor médio em zonas fora dos grandes centros. Em Lisboa ou Porto, o acesso a habitação de qualidade continua difícil sem segundo titular ou poupanças acima dos 10% de entrada.
3.3/ Com 2.000 euros líquidos por mês
| Cenário | Valor |
|---|---|
| Limite 50% DSTI (máximo legal) | Prestação máxima: 1.000€/mês |
| Crédito máximo à taxa de stress (5,058%, 30 anos) | Cerca de 180.000€ |
| Crédito máximo a 35% DSTI (conservador) | Prestação: 700€/mês → cerca de 126.000€ |
| Casa que pode comprar (a 90% LTV) | Entre 140.000€ e 200.000€ |
Valores ilustrativos e aproximados. Taxa variável: Euribor 6 meses + spread 1% · Prazo: 30 anos · Sem outros créditos activos · Único titular.
Com 2.000 euros líquidos por mês abrem o acesso a uma faixa mais alargada do mercado. Fora dos principais centros urbanos, este rendimento permite comprar habitação com alguma qualidade. Em Lisboa, Porto ou Cascais, continua a ser um rendimento abaixo do necessário para as zonas mais procuradas sem segundo titular.
3.4/ Como outros créditos reduzem o valor aprovado
Qualquer crédito activo reduz directamente a prestação disponível para o crédito habitação. Dois exemplos:
- Crédito automóvel de 200€/mês com rendimento de 1.500€ líquidos: O crédito automóvel ocupa 200€ dos 750€ máximos disponíveis. Restam 550€ para o crédito habitação, o que reduz o capital máximo para cerca de 99.000€ (em vez de 135.000€).
- Crédito pessoal de 150€/mês com rendimento de 1.000€ líquidos: O crédito pessoal ocupa 150€ dos 500€ máximos. Restam apenas 350€ para o crédito habitação, reduzindo o capital máximo para cerca de 63.000€ (em vez de 90.000€).
Que fatores influenciam o valor aprovado
Além do rendimento e da taxa de esforço, o banco avalia um conjunto adicional de fatores que podem aumentar ou diminuir o valor aprovado.
Estabilidade Profissional
Contratos sem termo ou situações profissionais estáveis pesam positivamente. Trabalhadores em período experimental, contratos a prazo ou rendimentos variáveis são analisados com mais cautela, mesmo que o valor mensal seja idêntico.
Histórico do Crédito
Um bom histórico na Central de Responsabilidades de Crédito ajuda a transmitir confiança ao banco. Registos negativos passados podem limitar o valor aprovado ou inviabilizar a análise.
Idade: a idade do titular no momento da contratação condiciona o prazo máximo do crédito. O Banco de Portugal determina maturidades máximas progressivas:
Idade dos titulares
A idade do titular no momento da contratação condiciona o prazo máximo do crédito. O Banco de Portugal determina maturidades máximas progressivas:
- Titulares com menos de 30 anos: prazo máximo de 40 anos;
- Titulares com idade; entre 30 e 35 anos: prazo máximo de 37 anos;
- Titulares com mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos.
Rácio LTV (Loan-to-Value)
Quanto mais baixo o rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel, menor o risco do banco. Quem entra com 20% de capital próprio em vez dos 10% mínimos pode negociar um spread mais baixo, o que reduz a prestação e liberta margem para um capital maior.
Tipo de taxa escolhida
Em contratos de taxa fixa, a taxa de stress aplicada pelo banco é nula ou reduzida (porque a taxa não vai variar). Isto significa que a taxa de esforço calculada pelo banco é mais favorável para quem escolhe taxa fixa, podendo resultar num valor de crédito aprovado superior ao da taxa variável com o mesmo rendimento.
Quer perceber quanto pode pedir sem confiar só num simulador?
Qual o valor que o banco normalmente financia
O banco financia até 90% do valor mais baixo entre o preço de compra e o valor de avaliação do imóvel. Esta regra decorre da Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal em vigor desde 2018.
Na prática: se comprar um imóvel por 180.000 euros e o banco o avaliar em 170.000 euros, o financiamento máximo é de 90% de 170.000 euros, ou seja, 153.000 euros. Os restantes 27.000 euros têm de ser cobertos com capital próprio.
Para habitação secundária (não habitação própria permanente), o limite baixa para 80% do valor de transação.
A única excepção ao limite de 90% é a Garantia Pública do Estado para jovens até 35 anos na compra da primeira habitação própria permanente, que permite financiamento até 100% (Artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 44/2024).
Quanto dinheiro precisa para comprar casa com crédito habitação
Além da entrada inicial, comprar casa implica outros custos obrigatórios.
6.1/ A entrada mínima
Como o banco financia no máximo 90% do valor de avaliação, é necessário ter pelo menos 10% do valor do imóvel em capital próprio. Para uma casa de 200.000 euros, isso significa ter 20.000 euros disponíveis antes de começar.
Excepção para jovens até 35 anos: quem cumprir os critérios da Garantia Pessoal do Estado, criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, pode aceder a financiamento até 100% do valor do imóvel, sem necessidade de dar entrada inicial. O Estado actua como fiador dos primeiros 15% que o banco normalmente não financia. Neste caso, não é obrigatório ter o valor da entrada disponível, mas continuam a ser necessárias poupanças para cobrir os custos adicionais de impostos e comissões.
6.2/ Os custos adicionais obrigatórios
Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT): taxa variável entre 0% e 8%, calculada sobre o preço de compra ou o valor patrimonial tributário (o mais alto dos dois). Para habitação própria permanente, os primeiros escalões têm taxas reduzidas ou nulas. Jovens até 35 anos na compra da primeira habitação própria permanente estão isentos até 330.539 euros (valor de 2026), nos termos do DL n.º 48-A/2024.
Imposto do Selo sobre a aquisição: 0,8% do valor da compra. Também isento para jovens até 35 anos nas condições acima descritas.
Imposto do Selo sobre o crédito: 0,6% do valor do empréstimo. Este imposto não está isento, mesmo para jovens beneficiários da garantia pública.
Avaliação bancária: entre 200 e 400 euros, cobrada pelo banco para avaliar o imóvel.
Comissões bancárias de abertura e formalização: entre 300 e 800 euros, dependendo do banco e do contrato.
Escritura e registo: entre 300 e 700 euros para custos notariais e de registo predial. Jovens até 35 anos na primeira habitação própria permanente estão isentos de emolumentos de registo, nos termos do DL n.º 48-D/2024.
6.3/ O total que deve ter disponível
| Situação | Capital mínimo necessário (para imóvel de 200.000€) |
|---|---|
| Jovem até 35 anos com Garantia Pública (1.ª habitação) | Sem entrada obrigatória + IS sobre crédito + comissões ≈ 2.000 a 3.500€ |
| Jovem até 35 anos sem Garantia Pública (isenções fiscais aplicáveis) | Entrada 10% (20.000€) + IS sobre crédito + comissões ≈ 22.000 a 23.000€ |
| Comprador geral (sem isenções) | Entrada 10% (20.000€) + IMT + impostos + comissões ≈ 26.000 a 32.000€ |
A regra prática para quem não beneficia da Garantia Pública: ter disponível entre 13% e 17% do valor do imóvel cobre a entrada e os custos na maioria dos casos.
A regra prática para quem não beneficia da Garantia Pública: ter disponível entre 13% e 17% do valor do imóvel cobre a entrada e os custos na maioria dos casos. Para jovens com Garantia Pública, apenas os custos de impostos e comissões precisam de ser cobertos com poupanças próprias.
Como aumentar o valor de crédito aprovado
Há ações concretas que podem aumentar o capital que o banco aprova, antes ou durante o processo de pedido de crédito.
Adicionar um segundo titular: é o fator com maior impacto. Dois rendimentos somados aumentam directamente a prestação máxima e, consequentemente, o capital máximo. Numa análise conjunta de dois titulares com 1.500 euros líquidos cada, o crédito máximo pode chegar a 270.000 euros, muito mais do que a soma dos dois créditos individuais.
Pagar créditos existentes: eliminar um crédito automóvel ou pessoal antes de pedir crédito habitação liberta prestação disponível. Liquidar um crédito de 200 euros por mês pode aumentar o capital aprovado em 25.000 a 30.000 euros.
Reduzir ou cancelar cartões de crédito: o banco considera frequentemente uma percentagem do plafond disponível como encargo potencial, mesmo sem utilização. Reduzir ou cancelar cartões sem actividade antes do pedido pode melhorar o rácio de esforço.
Escolher um prazo mais longo: dentro dos limites legais, um prazo maior reduz a prestação mensal. A diferença entre 25 e 30 anos de prazo pode representar 50 a 80 euros por mês, o que liberta margem para um capital superior.
Entrar com mais capital próprio: quanto mais baixo o LTV, menor o risco do banco. Uma entrada de 20% em vez de 10% pode destravar um spread mais competitivo e, em alguns casos, permitir condições de aprovação mais favoráveis.
Perguntas Frequentes
Mas há um conjunto de coisas que o simulador mostra e que importa perceber antes de interpretar o resultado:
A prestação do simulador não é a prestação real. O valor calculado corresponde apenas à componente de capital e juros. A prestação efectiva inclui também os seguros obrigatórios: o seguro de vida e o seguro multirriscos do imóvel. O custo destes seguros varia em função da idade dos titulares, do capital em dívida, da seguradora escolhida e das condições negociadas, pelo que não é possível indicar um valor fixo. O importante é garantir que a simulação inclui estes encargos antes de tomar qualquer decisão.
A taxa usada no simulador pode não ser a taxa de stress. O banco calcula a taxa de esforço com uma taxa agravada (mais 1,5 pontos percentuais para prazos acima de 10 anos). A prestação real que vai pagar é mais baixa do que a prestação usada pelo banco para decidir se aprova o crédito.
A TAEG é mais relevante do que a TAN. A Taxa Anual Nominal (TAN) é a base do cálculo da prestação. A Taxa Anual Efectiva Global (TAEG) inclui também comissões, seguros e outros encargos — é o indicador correcto para comparar propostas de bancos diferentes, uma vez que reflecte o custo real total do crédito em termos percentuais.
O MTIC diz quanto vai pagar no total. O Montante Total Imputado ao Consumidor é a soma de tudo o que vai pagar ao longo do contrato: capital, juros, seguros e comissões. É o número que mais raramente aparece em destaque nas propostas dos bancos e o mais importante para perceber o custo real da decisão. Antes de assinar qualquer contrato, compare sempre o MTIC das diferentes propostas, não apenas a prestação mensal.
A TAEG varia por banco, perfil do cliente e produtos associados contratados (seguros, domiciliação de ordenado). Em maio de 2026, as TAEGs nos novos contratos de crédito habitação situam-se tipicamente entre 3,5% e 5%, dependendo do tipo de taxa e das condições específicas de cada proposta. Propostas com vendas associadas (seguros e conta no banco) tendem a apresentar TAEGs mais baixas do que as sem vinculações.
O indicador a analisar em paralelo com a TAEG é o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), que representa o custo total absoluto do crédito ao longo de todo o prazo, incluindo juros, comissões e seguros. É a forma mais honesta de perceber quanto vai pagar no total.
1. Simulação e pré-análise: 24 a 48 horas, dependendo do banco;
2. Pré aprovação (análise de rendimentos e taxa de esforço): 5 a 10 dias úteis;
3. Avaliação do imóvel: 3 a 10 dias úteis após a marcação;
4. Aprovação final e emissão da FINE: 5 a 15 dias úteis;
5. Período de reflexão obrigatório: mínimo de 7 dias a contar da entrega da FINE, nos termos do artigo 13.º do DL n.º 74 A/2017 (este prazo não pode ser encurtado);
6. Marcação e realização da escritura: 8 a 30 dias após a aprovação final
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Ruben Sardinha Silva
O que a nossa equipa pode fazer por si, gratuitamente
Perceber quanto pode pedir com o seu salário é uma coisa. Perceber quanto deve pedir, em que banco, com que estrutura e em que momento é outra conversa completamente diferente.
Como intermediário de crédito vinculado registado e regulado pelo Banco de Portugal com o n.º 0004637, a nossa equipa está preparada e credenciada para o ajudar a perceber quanto crédito faz sentido para a sua situação concreta, comparar as condições disponíveis nos bancos aderentes e estruturar o pedido da forma mais sólida.
Esta análise não tem qualquer custo para si. O Decreto-Lei n.º 81 C/2017 estabelece que os intermediários de crédito vinculados são remunerados pelas instituições de crédito e estão legalmente impedidos de cobrar qualquer valor ao cliente. Não é uma escolha comercial: é uma obrigação legal.
Independentemente de onde se encontre, pode falar connosco à distância ou presencialmente, conforme for mais cómodo para si.
Enquadramento legal: fontes primárias
| Diploma | Relevância |
|---|---|
| Aviso do Banco de Portugal n.º 4/2017 | Taxa de esforço: limite de 50% do rendimento líquido |
| Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal (2018, em vigor em 2026) | Limite de 90% LTV; limite de 50% DSTI; maturidades máximas; taxa de stress |
| Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho | Regime dos contratos de crédito imobiliário; maturidades máximas; período de reflexão de 7 dias (art. 13.º) |
| Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho | Garantia Pública do Estado para jovens até 35 anos; LTV a 100% |
| Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho | Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens na primeira habitação |
| Decreto-Lei n.º 48-D/2024, de 31 de julho | Isenção de emolumentos de registo para jovens |
| Decreto-Lei n.º 81-C/2017 | Regime dos intermediários de crédito; proibição de cobrar valor ao cliente |
Enquadramento legal: fontes primárias.
Ruben Sardinha Silva Unipessoal Lda é um intermediário de crédito vinculado registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0004637.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e os exemplos de valores de crédito apresentados são ilustrativos. Não constituem uma proposta de crédito nem uma garantia de aprovação. A aprovação final depende sempre da análise de risco de cada instituição bancária. A informação aqui apresentada não dispensa a consulta da legislação em vigor nem de profissionais habilitados.
