Crédito Habitação
Como se preparar para comprar casa com crédito habitação: guia para 2026
Comprar casa é uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma família. Um contrato de crédito habitação pode acompanhar o agregado durante vários anos, pelo que a preparação e a análise das condições disponíveis são fundamentais antes de assumir esse compromisso.
Preparado pela equipa DS Crédito e Seguros, intermediário de crédito registado junto do Banco de Portugal, com presença em Évora e Corroios.
Uma diferença no spread, nos seguros ou na estrutura do contrato pode representar um impacto significativo no custo total do financiamento ao longo do tempo.
É por isso que a preparação importa. Não apenas para perceber quanto pode pedir, mas também para compreender que condições podem ser mais adequadas ao seu perfil financeiro.
Este guia está organizado por fases para ajudar a perceber o que deve preparar antes de comprar casa em 2026.
Leitura complementar: Quanto posso pedir de crédito habitação com o meu salário?
Resumo do artigo
• A preparação deve começar entre 6 e 12 meses antes
• A partir de 1 de agosto de 2026, o limite de referência do DSTI é de 45%
• Os prazos máximos recomendados são de 40 anos até aos 35 anos, inclusive, e de 35 anos acima dessa idade
• Créditos ativos reduzem a margem disponível para um novo financiamento
• O capital próprio necessário depende do preço, da avaliação, do financiamento aprovado e dos custos da operação
• Jovens até 35 anos podem beneficiar da Garantia Pública e de isenções fiscais, quando cumpram os requisitos legais
O ponto de partida: perceber a sua situação atual
Antes de procurar casas ou falar com bancos, existe uma análise inicial que ajuda a enquadrar todo o processo.
1.1/ Qual é o seu rendimento líquido mensal?
Inclua todos os rendimentos regulares e comprováveis do agregado:
• salário base
• subsídios mensalizados
• rendas
• pensões
• outros rendimentos estáveis
Rendimentos variáveis ou não declarados tendem a não ser considerados.
1.2/ Quais são os seus encargos mensais?
Consulte a sua situação na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal. Todos os créditos ativos aparecem nesse registo:
• crédito automóvel
• crédito pessoal
• cartões de crédito
• leasing
O banco vai analisar estes encargos antes de aprovar o crédito habitação.
1.3/ Quanto capital tem disponível?
O capital próprio inclui os recursos líquidos disponíveis para suportar os custos associados à compra do imóvel. Pode incluir:
• contas à ordem
• poupanças
• aplicações financeiras de curto prazo
Estas respostas ajudam a perceber:
• qual poderá ser o intervalo de financiamento possível
• quanto capital poderá ser necessário
• se existe alguma situação a corrigir antes do pedido
Quanto tempo antes deve começar a preparar-se
A preparação para comprar casa com crédito habitação deve começar idealmente entre 6 e 12 meses antes da escritura. Este período pode permitir:
• reduzir créditos existentes
• melhorar a taxa de esforço
• acumular entrada e custos
• regularizar situações fiscais
• organizar documentação
Quem começa demasiado tarde perde margem para corrigir situações antes da análise bancária.
Fase 1/ Organizar as finanças
1/ Liquidar créditos que pesam na taxa de esforço
Cada prestação mensal reduz diretamente a margem disponível para um novo financiamento.
Um crédito automóvel de 250€/mês pode reduzir significativamente o valor que o banco poderá considerar financiar.
Se existirem créditos com saldo reduzido, pode fazer sentido analisar a possibilidade de liquidação antes do pedido de crédito habitação.
Leitura complementar: Transferência de crédito habitação: quando compensa mudar de banco
2/ Reduzir ou cancelar cartões de crédito
Os bancos podem considerar parte do plafond disponível como encargo potencial, mesmo sem utilização efetiva.
Cartões com plafonds elevados podem influenciar a análise financeira.
3/ Regularizar a situação fiscal e contributiva
Qualquer dívida à Autoridade Tributária ou à Segurança Social deve estar regularizada antes do pedido.
As certidões de não dívida são normalmente exigidas no processo.
4/ Construir um padrão de poupança mensal
Os bancos analisam frequentemente os extratos bancários dos últimos meses.
Um padrão consistente de poupança pode transmitir maior estabilidade financeira durante a análise do processo.
Fase 2/ perceber quanto pode pedir
Com as finanças organizadas, o passo seguinte é perceber qual o intervalo de financiamento que a sua situação financeira poderá suportar.
1/ O cálculo da taxa de esforço
A taxa de esforço representa a percentagem do rendimento mensal comprometida com prestações de crédito.
Para avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026, o limite de referência do rácio DSTI é de 45%. As instituições podem ultrapassá-lo em até 10% do montante dos novos créditos concedidos em cada semestre, sem que esta exceção constitua um direito do cliente ou garanta a aprovação.
2/ A taxa de stress
O banco não calcula apenas com a taxa atual.
Nos créditos com taxa variável, ou durante o período variável de uma taxa mista, a instituição considera um aumento da taxa de juro. Nos contratos com prazo superior a dez anos, o choque utilizado é normalmente de 1,5 pontos percentuais.
Isto significa que a análise é efetuada considerando um cenário de maior esforço financeiro.
Para avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026, o prazo máximo recomendado é de 40 anos quando o mutuário mais velho tem até 35 anos, inclusive, e de 35 anos acima dessa idade. As instituições podem aplicar prazos inferiores.
3/ O valor que o banco financia
Regra geral, os bancos financiam até 90% do valor mais baixo entre:
• preço de compra
• valor de avaliação
Exemplo: se o preço de compra e o valor de avaliação forem ambos de 200.000 €, o financiamento máximo poderá rondar 180.000 €. Se a avaliação for inferior ao preço de compra, o capital próprio necessário poderá ser superior a 10%.
4/ Quanto precisa de ter disponível?
Além da entrada, existem custos obrigatórios associados à compra.
| Custo | Valor aproximado |
|---|---|
| Capitais próprios necessários | Diferença entre o preço de compra e o financiamento aprovado |
| IMT (taxa variável por escalão) | Segundo a base tributável e o escalão aplicável |
| Imposto do Selo sobre a aquisição (0,8%) | 1.600€ para imóvel de 200.000€ |
| Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%) | 1.080€ para crédito de 180.000€ |
| Avaliação bancária | 200€ a 400€ |
| Comissões bancárias de abertura | 300€ a 800€ |
| Escritura e registo | 300€ a 700€ |
Valores aproximados e ilustrativos. No regime IMT Jovem, a isenção de IMT e de Imposto do Selo sobre a aquisição pode ser total ou parcial, consoante o valor e a quota adquirida, e depende do cumprimento dos requisitos legais.
Fase 3/ reunir a documentação
Um dos fatores que mais atrasa a análise do processo é documentação incompleta ou desatualizada.
1/ Documentos pessoais e financeiros
• Cartão de Cidadão válido
• Certidão de domicílio fiscal
• IRS dos últimos anos
• Certidões de não dívida
• Últimos recibos de vencimento
• Extratos bancários
• Declaração da entidade patronal
2/ Documentos sobre créditos existentes
• Extrato atualizado de créditos em curso
• Comprovativos de liquidação de créditos encerrados
3/ Documentos do imóvel
Quando o imóvel já estiver identificado, podem ser necessários:
• caderneta predial
• certidão do registo predial
• licença de utilização
• plantas do imóvel
Ter estes documentos preparados pode ajudar a reduzir atrasos na análise.
Fase 4/ comparar propostas e escolher o banco
A comparação entre propostas não deve ser feita apenas através do spread.
É importante analisar o custo global do financiamento e as condições associadas ao contrato.
1/ O que deve comparar nas propostas
TAEG
A TAEG representa o custo total do crédito, incluindo juros, seguros, comissões e outros encargos obrigatórios. É um dos indicadores mais importantes para comparar propostas de diferentes bancos.
MTIC
O MTIC corresponde ao valor total pago ao longo do contrato de crédito habitação, incluindo capital, juros, seguros e restantes custos associados.
Spread
O spread é a margem aplicada pelo banco sobre a Euribor. Um spread mais baixo nem sempre significa uma proposta com menor custo total.
Seguros
Os bancos exigem normalmente seguro de vida e seguro multirriscos. O custo destes seguros pode variar significativamente entre instituições e seguradoras.
Vinculações
Algumas propostas podem exigir produtos ou serviços adicionais para determinadas condições, como:
• domiciliação de ordenado
• cartões de crédito
• seguros contratados no banco
• utilização de contas ou pacotes bancários
É importante analisar o custo global destas condições antes de tomar uma decisão.
2/ A FINE: o documento que deve analisar antes de decidir
Antes da assinatura, o banco entrega a FINE.
Este documento apresenta as condições do crédito de forma padronizada.
Após a entrega da FINE existe um período obrigatório de reflexão de 7 dias.
Preparar bem o processo de compra de casa faz diferença.
O que muda para jovens até 35 anos
3.1/ Garantia Pública do Estado
A Garantia Pública do Estado, prevista no DL n.º 44/2024, pode permitir financiamento entre 85% e 100% do valor de transação do imóvel, nos casos elegíveis. Mesmo com financiamento a 100%, o comprador pode necessitar de capitais próprios para impostos, registos, avaliação e outros custos.
Neste mecanismo, o Estado atua como fiador sobre a parte do financiamento que excede 85% do valor de transação, até ao limite legal. O comprador continua responsável pelo pagamento integral do empréstimo.
Aplica-se, entre outros requisitos, a:
• imóveis com valor de transação até 450.000 €
• compradores com idade entre 18 e 35 anos, inclusive
• primeira habitação própria e permanente
• clientes com domicílio fiscal em Portugal, sem outra habitação e que não tenham utilizado anteriormente esta garantia
• rendimentos até ao limite do 8.º escalão de IRS e situação fiscal e contributiva regularizada
À data de 2026, o limite do 8.º escalão corresponde a cerca de 86.634 € de rendimento coletável anual.
Todos os compradores têm de ser mutuários elegíveis. O pedido deve ser apresentado numa instituição aderente, que mantém a obrigação de avaliar a solvabilidade e não fica obrigada a conceder o crédito. A medida aplica-se a contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, nos termos legais em vigor.
3.2/ Isenções fiscais para jovens
Nos termos do DL n.º 48 A/2024 e do DL n.º 48 D/2024, jovens até 35 anos podem beneficiar de isenção de:
• IMT
• Imposto do Selo sobre aquisição
• emolumentos de registo
O Imposto do Selo sobre o crédito continua a ser devido.
Em conjunto, estas medidas podem reduzir significativamente o capital necessário para avançar com a compra do imóvel, dependendo do valor da habitação e da situação concreta do comprador.
Erros mais comuns na preparação
4.1/ Procurar casa antes de perceber o orçamento
Encontrar casa antes da pré análise pode criar pressão para avançar sem enquadramento financeiro adequado.
4.2/ Pedir novos créditos durante o processo
Um novo crédito pessoal ou automóvel pode alterar a análise bancária.
4.3/ Subestimar os custos da compra
Muitas pessoas olham apenas para a entrada e esquecem:
• impostos
• escritura
• avaliação
• comissões
4.4/ Comparar apenas spreads
Duas propostas com o mesmo spread podem apresentar custos totais bastante diferentes.
4.5/ Aceitar a primeira proposta do banco
O banco onde tem conta pode não apresentar as condições mais adequadas ao seu perfil financeiro.
4.6/ Ignorar a taxa de stress
O banco avalia o processo considerando uma taxa superior à atual. Ignorar este detalhe pode criar diferenças relevantes entre a expectativa e a análise final.
Perguntas Frequentes
Sim. A pré análise pode ajudar a perceber qual poderá ser o intervalo de financiamento possível antes da escolha do imóvel.
O Contrato Promessa de Compra e Venda estabelece as condições da futura escritura. Normalmente implica pagamento de sinal.
Depende das condições do produto e do enquadramento legal e fiscal aplicável.
Sim. A decisão depende da análise de risco efetuada pela instituição financeira.
O processo completo demora normalmente entre 6 e 12 semanas, dependendo do banco e da documentação entregue.
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Ruben Sardinha Silva
Preparar bem é a decisão mais importante antes de comprar casa
A casa que vai escolher é importante. O contrato de crédito habitação que irá acompanhar essa compra também terá impacto durante vários anos no orçamento familiar.
Preparar o processo com antecedência, perceber o que a sua situação financeira permite e comparar propostas com base no custo total do financiamento pode ajudar a tomar uma decisão mais informada e ajustada ao seu perfil.
A nossa equipa está preparada para acompanhar diferentes fases do processo, desde a análise inicial até à comparação de propostas bancárias.
Como intermediário de crédito vinculado registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0004637, atuamos na apresentação e comparação de soluções de crédito disponibilizadas pelas instituições financeiras com quem temos protocolo.
O serviço prestado ao cliente é gratuito, nos termos do Decreto Lei n.º 81 C/2017, sendo a remuneração assegurada pelas instituições de crédito.
Independentemente de onde se encontre, pode falar connosco presencialmente ou à distância, conforme for mais conveniente para si.
Enquadramento legal: fontes primárias
| Diploma | Relevância |
|---|---|
| Aviso do Banco de Portugal n.º 4/2017 | Avaliação da solvabilidade e informação considerada pela instituição |
| Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal | DSTI de 45%; exceções de 10%; limites de LTV, teste de esforço e prazos máximos |
| Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho | Regime dos contratos de crédito imobiliário; FINE; período de reflexão de 7 dias |
| Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho | Garantia Pública do Estado para jovens até 35 anos |
| Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho | Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens |
| Decreto-Lei n.º 48-D/2024, de 31 de julho | Isenção de emolumentos de registo para jovens |
| Decreto-Lei n.º 222/2009, de 11 de setembro | Liberdade de escolha da seguradora nos seguros associados ao crédito |
| Artigo 23.º do DL n.º 74-A/2017 | Comissões de reembolso antecipado: 0,5% (variável); 2% (fixa) |
| Decreto-Lei n.º 81-C/2017 | Regime dos intermediários de crédito; gratuidade do serviço para o cliente |
Enquadramento legal e regulatório: fontes primárias. Todos os diplomas disponíveis em diariodarepublica.pt e bportugal.pt.
Ruben Sardinha Silva Unipessoal Lda é um intermediário de crédito vinculado registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0004637.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo. A informação aqui apresentada não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal e não dispensa a consulta da legislação em vigor nem de profissionais habilitados. As condições dos programas de apoio à habitação podem ser alteradas por decisão governamental ou regulatória. Verifique sempre a informação atualizada junto das entidades oficiais.
