Crédito Habitação
Quem tem direito ao crédito habitação a 100% em Portugal?
Comprar a primeira casa sem a entrada habitual de 10% passou a ser possível para alguns jovens em Portugal. Desde setembro de 2024, a Garantia Pessoal do Estado permite a jovens até aos 35 anos aceder a financiamento entre 85% e 100% do valor de transação do imóvel. Ainda assim, podem ser necessárias poupanças para impostos, custos da operação e para uma eventual diferença entre o preço de compra e a avaliação bancária.
Preparado pela equipa DS Crédito e Seguros, intermediário de crédito registado junto do Banco de Portugal, com presença em Évora e Corroios.
Mas o que a lei exige, o que os bancos continuam a avaliar e o que os dados do Banco de Portugal de 2026 revelam sobre esta medida são três coisas distintas. Este artigo responde com rigor a cada uma delas.
Resumo do artigo
- A medida chama-se Garantia Pessoal do Estado e foi criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho
- Aplica-se a jovens entre 18 e 35 anos na compra da primeira habitação própria permanente
- O Estado atua como fiador: não dá dinheiro nem cancela dívidas
- O banco continua a avaliar a capacidade de pagamento; nas avaliações realizadas a partir de 1 de agosto de 2026, a referência geral da taxa de esforço passa para 45%
- A medida é válida para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026
Como funciona o crédito habitação a 100%
1.1/ O problema que esta medida resolve
1.2/ O que a Garantia Pública faz e o que não faz
Nos termos do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, o Estado pode prestar uma garantia pessoal a instituições de crédito para viabilizar o financiamento a 100% da primeira habitação própria permanente de jovens até aos 35 anos.
O mecanismo é simples: o Estado entra como fiador dos primeiros 15% do valor do imóvel. Com essa garantia, o banco pode emprestar 100% em vez dos habituais 90%. Se o jovem não pagar, o Estado liquida a parte garantida junto do banco, mas passa imediatamente a ser credor do mutuário por esse valor, podendo exercer os meios legais para o recuperar.
Ninguém oferece dinheiro. Ninguém cancela a dívida. O que muda é apenas quem garante a fatia de 10 a 15% que o banco normalmente não financia.
| O que a garantia resolve | O que a garantia não resolve |
|---|---|
| A entrada bancária habitualmente exigida | A necessidade de ter rendimentos regulares |
| O limite geral de 90% no financiamento bancário | A avaliação de solvabilidade e os limites de taxa de esforço |
| A cobertura da parte financiada acima de 85% | A dívida total, que se mantém na íntegra |
Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho · Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro.
A taxa de esforço corresponde à percentagem do rendimento líquido comprometida com as prestações de todos os créditos. Até 31 de julho de 2026, a referência geral da Recomendação Macroprudencial é 50%. Nas avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026, a referência geral passa para 45%, nos termos da Recomendação n.º 1/2026 do Banco de Portugal. A recomendação prevê margens limitadas de flexibilidade, mas o banco continua obrigado a avaliar a capacidade financeira presente e futura do cliente, com ou sem garantia pública.
Quem pode beneficiar
Os critérios de elegibilidade constam da Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro, regulamentação direta do DL n.º 44/2024. São cumulativos: basta não cumprir um deles para ficar excluído da medida.
2.1/ Idade
Entre 18 e 35 anos inclusive, com domicílio fiscal em Portugal. A idade e os restantes requisitos são verificados quando a instituição analisa os documentos para preparar as minutas contratuais. Todos os compradores têm de ser mutuários e cumprir individualmente os requisitos de elegibilidade; se um deles tiver mais de 35 anos, a operação não beneficia da garantia.Entre 18 e 35 anos inclusive, com domicílio fiscal em Portugal. Se o crédito envolver dois titulares, ambos têm de ter até 35 anos no momento da aprovação do crédito. Se um dos titulares ultrapassar este limite, a garantia não se aplica à operação, sem exceções.
2.2/ Domicílio fiscal
O requisito legal é ter domicílio fiscal em Portugal. A legislação da garantia pública não acrescenta, como condições autónomas, a residência efetiva no país nem a obrigação de o empregador estar sediado em Portugal. A origem e a documentação dos rendimentos podem, contudo, influenciar a avaliação de solvabilidade realizada pelo banco.O mutuário tem de residir em Portugal e ter domicílio fiscal em Portugal. Ambas as condições são exigidas em simultâneo. Não basta estar inscrito nas Finanças: é necessário residir efetivamente no país e declarar os rendimentos em Portugal em sede de IRS.
2.3/ Rendimento
Os rendimentos anuais do titular não podem exceder o limite superior do 8.º escalão do IRS. Este limite atualiza-se anualmente. Em 2026, o valor do 8.º escalão é de 86.634 euros por titular (rendimento coletável, conforme o Orçamento do Estado para 2026, que atualizou os escalões em 3,51% face a 2025).
Nota importante: a elegibilidade para a garantia não substitui a avaliação de solvabilidade. O banco analisa a estabilidade, regularidade e documentação dos rendimentos e só concede o crédito se concluir que o cliente consegue suportar as prestações. A lei também prevê o acesso de pessoas dispensadas de entregar declaração de IRS que tenham rendimentos mensais de trabalho declarados à Segurança Social ou determinadas prestações sociais, dentro do limite aplicável. Assim, uma situação de desemprego ou inatividade não constitui, por si só, uma exclusão automática da garantia, embora possa dificultar ou inviabilizar a aprovação bancária.Nota importante: a garantia exige rendimentos regulares e comprováveis. Quem não trabalha, seja por desemprego, inatividade ou outra razão, não consegue cumprir os critérios de solvabilidade exigidos pelo DL n.º 74-A/2017 e pelo Aviso BdP n.º 4/2017. Sem rendimento que suporte a prestação dentro do limite de taxa de esforço, o banco não aprova o crédito, independentemente da garantia.
2.4/ Primeira habitação própria permanente
O crédito destina-se exclusivamente à primeira aquisição de habitação própria permanente, em imóvel urbano ou fração autónoma. Não se aplica a construção, obras, segunda habitação, arrendamento ou investimento.
2.5/ Sem propriedade imobiliária prévia
No momento da verificação dos requisitos, o mutuário não pode ser proprietário de prédio urbano habitacional nem de uma quota sobre um. A garantia pública não estabelece um período de impedimento de três anos após a venda de um imóvel. Esse período pertence ao regime fiscal do IMT Jovem, que tem requisitos próprios e deve ser analisado separadamente.
2.6/ Situação fiscal e contributiva regularizada
Ausência de dívidas à Autoridade Tributária e Aduaneira e à Segurança Social, comprovada por certidão de não dívida de ambas.
2.7/ Valor do imóvel
O valor de transação, definido como o menor valor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação bancária do imóvel nos termos do artigo 18.º do DL n.º 74-A/2017, não pode exceder 450.000 euros.
2.8/ Garantia única
O beneficiário não pode ter usufruído anteriormente desta garantia pessoal do Estado.
2.9/ Prazo de contratação
O contrato de crédito tem de ser formalizado até 31 de dezembro de 2026.
Qual o valor que o banco empresta
O banco pode financiar até 100% do valor de transação do imóvel. Esse valor corresponde, conforme a Portaria n.º 236-A/2024/1, ao menor entre o preço de compra e o valor de avaliação bancária. O valor mais baixo dos dois é o teto de financiamento.
Exemplo prático: Se comprar uma casa por 210.000 euros e o banco a avaliar em 195.000 euros, o financiamento máximo a 100% será de 195.000 euros. Os restantes 15.000 euros terão de ser cobertos com meios próprios, mesmo com a garantia do Estado ativa.
O Estado garante até 15% do valor de transação. Se o banco financiar 100%, a garantia cobre os 15% finais. Se o financiamento for inferior a 100%, a percentagem garantida reduz-se proporcionalmente. A garantia cobre apenas a parte financiada acima dos 85% habituais, não protegendo a totalidade do empréstimo.
A garantia vigora durante 10 anos a contar da data da escritura. Em caso de reembolso antecipado parcial, a garantia reduz-se na mesma proporção. Após o prazo de 10 anos, o crédito continua, mas sem qualquer cobertura do Estado.
Qual o máximo que posso pedir
O valor máximo do imóvel é de 450.000 euros (valor de transação). Não existe um mínimo legal de empréstimo.
O montante que o banco efetivamente aprova depende sempre da análise de taxa de esforço: a soma de todas as prestações de crédito mensais do agregado familiar não pode ultrapassar 50% do rendimento líquido nas avaliações realizadas até 31 de julho de 2026. Nas avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026, a referência geral passa para 45%, nos termos da Recomendação n.º 1/2026 do Banco de Portugal. O banco calcula este limite com base na prestação calculada sobre uma taxa de stress (uma taxa fictícia mais elevada que a atual, para simular cenários adversos) e não apenas sobre a taxa corrente.
Uma nota que importa dizer com clareza: financiar 100% do valor de um imóvel significa iniciar a vida na nova casa com uma dívida igual ao valor da propriedade. O Banco de Portugal documenta que o rácio médio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (LTV) nos créditos com garantia pública se fixou em 99% em 2025 (Relatório de Acompanhamento das Medidas Macroprudenciais, março de 2026). Qualquer descida nos preços do mercado imobiliário pode resultar em situação de património negativo.
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Como ter crédito aprovado
O cumprimento dos critérios de elegibilidade da garantia não garante a aprovação do crédito. A Portaria n.º 236-A/2024/1 é explícita: a verificação dos requisitos «não prejudica a livre decisão de concessão, ou não concessão, do crédito, por parte das instituições». O banco mantém o poder de avaliação de risco.
5.1/ O que os bancos avaliam
Capacidade de pagamento: a prestação mensal calculada com a taxa de stress não pode exceder 50% do rendimento líquido do agregado nas avaliações realizadas até 31 de julho de 2026. Nas avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026, a referência geral passa para 45%. Esta avaliação é obrigatória nos termos do DL n.º 74-A/2017.
Estabilidade profissional: contratos sem termo, vínculo laboral estável e histórico de rendimentos consistente pesam positivamente. Situações de trabalho temporário, período experimental ou rendimentos irregulares dificultam a aprovação.
Historial de crédito: registos negativos na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal (CRC) podem inviabilizar a análise. O banco consulta este registo de forma obrigatória.
Situação fiscal regularizada: requisito da Portaria; ausência de dívidas à Autoridade Tributária e à Segurança Social.
5.2/ Documentação habitualmente exigida
- Cartão de Cidadão ou documento de identificação equivalente
- Certidão de domicílio fiscal (disponível no Portal das Finanças)
- Nota de liquidação do IRS do último período disponível
- Certidões de não dívida à Autoridade Tributária e à Segurança Social
- Certidão predial negativa (comprova ausência de imóveis habitacionais em nome próprio)
- Declaração de responsabilidade: primeira habitação própria permanente e que nunca beneficiou desta garantia
- Comprovativos de rendimentos: recibos de vencimento, extratos bancários, recibos verdes ou declaração do empregador
Quais os bancos que aderiram
Nos termos do Despacho n.º 14916/2024, de 18 de dezembro, aderiram ao protocolo com a Direção-Geral do Tesouro e Finanças 18 instituições financeiras. A lista completa e os montantes máximos de garantia estão publicados no Diário da República:
6.1/ Estado das quotas em 2026
Segundo o comunicado oficial do Governo de 24 de abril de 2026, em 2025 foram celebrados mais de 25.000 contratos de crédito à habitação própria permanente ao abrigo da garantia pública. Estes contratos representaram 42% dos contratos de crédito à habitação celebrados por jovens até aos 35 anos nesse ano.
Em abril de 2026, o Governo reforçou o montante da garantia em 750 milhões de euros, elevando o total para 2.300 milhões de euros. A celebração de novos contratos continua dependente da disponibilidade atribuída a cada instituição aderente, pelo que deve ser confirmada antes de iniciar o processo.
E quem trabalha para uma empresa estrangeira?
7.1/ Regra Geral
A Garantia Pessoal do Estado exige domicílio fiscal em Portugal. A lei não exclui um candidato apenas porque a entidade empregadora está sediada no estrangeiro.
Um profissional que trabalhe remotamente para uma empresa estrangeira pode, em princípio, aceder à garantia se tiver domicílio fiscal em Portugal e cumprir todos os restantes critérios. A forma como os rendimentos são declarados e comprovados será relevante para a análise do processo.
Na prática, cada banco faz a sua própria avaliação de risco. Entre os elementos habitualmente considerados estão a estabilidade do vínculo contratual, a regularidade dos rendimentos, a moeda em que são recebidos e a documentação fiscal e laboral disponível. O resultado depende da análise de solvabilidade e da política de risco de cada instituição.
7.2/ Financiamento a 100% fora da garantia pública
Fora do regime de garantia pública, um financiamento de 100% é excecional e não deve ser apresentado como uma solução geralmente disponível. Pode surgir, por exemplo, em operações abrangidas pelas margens de flexibilidade da Recomendação Macroprudencial ou na aquisição de imóveis detidos pela própria instituição. A disponibilidade e as condições dependem sempre da política de risco e da análise concreta do banco.
Entre os elementos habitualmente avaliados encontram-se:
- Domicílio fiscal e situação documental regularizada em Portugal
- Vínculo laboral ou profissional estável e rendimentos comprováveis
- Documentação fiscal adequada à origem dos rendimentos
- Taxa de esforço compatível com a Recomendação Macroprudencial aplicável no momento da avaliação
- Historial financeiro sólido e ausência de incumprimentos registados na Central de Responsabilidades de Crédito
As condições de financiamento a 100% para residentes em Portugal com empregador estrangeiro variam por instituição. Devem ser verificadas diretamente junto de cada banco, com apresentação da documentação fiscal e laboral específica de cada situação.
Qual a taxa Euribor à data de publicação
A Euribor é o principal indexante dos créditos habitação com taxa variável em Portugal. A prestação mensal num contrato de taxa variável é calculada somando a Euribor ao spread fixado pelo banco. Quando a Euribor sobe, a prestação sobe; quando desce, a prestação desce, nas datas de revisão previstas no contrato (habitualmente a cada 3, 6 ou 12 meses).
8.1/ Taxas Euribor em vigor a 4 de maio de 2026
| Prazo | Taxa | Quota no crédito hab. variável em Portugal |
|---|---|---|
| Euribor 3 meses | 2,200% | 24,79% |
| Euribor 6 meses | 2,558% | 39,18% |
| Euribor 12 meses | 2,883% | 31,73% |
Fonte: valores diários fixados a 4 de maio de 2026. Quotas: dados do Banco de Portugal referentes a fevereiro de 2026.
8.2/ Contexto de 2026
Após uma descida progressiva entre 2024 e início de 2026, as Euribor retomaram uma trajetória de subida. O governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira (economista, antigo ministro da Economia entre 2011 e 2013 e ex-economista-chefe da OCDE, nomeado para o cargo em outubro de 2025), alertou publicamente em abril de 2026 para a inversão da trajetória de desalavancagem das famílias portuguesas. A dívida das famílias em percentagem do PIB subiu de 54,9% em 2024 para 56,1% em 2025, evolução que o governador atribuiu «principalmente ao aumento do crédito à habitação», em publicação nas redes sociais a 22 de abril de 2026.
Os valores da Euribor alteram-se diariamente. As taxas aqui apresentadas correspondem à data de publicação deste artigo. Consulte sempre os valores atualizados no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal.
Perguntas Frequentes
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Saber os critérios é diferente de saber o que é certo para si
Os requisitos legais definem quem pode aceder à garantia. Não definem se deve aceder, em que momento, nem como esta decisão vai interagir com o resto da sua estrutura financeira.
Há situações em que todos os critérios estão reunidos e o crédito não deveria avançar. Há situações em que nem todos os critérios se aplicam diretamente e existe mesmo assim um caminho. E há situações em que a resposta mais honesta é esperar.
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Enquadramento legal: fontes primárias
| Diploma | Conteúdo |
|---|---|
| Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho | Criação da Garantia Pessoal do Estado |
| Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro | Regulamentação dos critérios de elegibilidade e protocolo bancário |
| Portaria n.º 187/2025/1, de 15 de abril | Primeira alteração à Portaria 236-A/2024 |
| Despacho n.º 14916/2024, de 18 de dezembro | Lista das 18 instituições aderentes e montantes atribuídos |
| Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho | Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens |
| Decreto-Lei n.º 48-D/2024, de 31 de julho | Isenção de emolumentos de registo |
| Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho | Regime dos contratos de crédito imobiliário |
| Aviso do Banco de Portugal n.º 4/2017 | Regras de avaliação da solvabilidade dos consumidores |
| Recomendação n.º 1/2026 do Banco de Portugal | Limites ao LTV, ao DSTI e à maturidade; aplicação às avaliações de solvabilidade a partir de 1 de agosto de 2026 |
| Relatório de Acompanhamento das Medidas Macroprudenciais, BdP, março 2026 | Dados sobre perfil de risco dos novos mutuários e LTV médio |
Enquadramento legal: fontes primárias. Todos os diplomas disponíveis em diariodarepublica.pt e bportugal.pt.
Ruben Sardinha Silva Unipessoal Lda é um intermediário de crédito vinculado registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0004637.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo. A informação aqui apresentada não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal e não dispensa a consulta da legislação em vigor nem de profissionais habilitados. As condições dos programas de apoio à habitação podem ser alteradas por decisão governamental ou regulatória. Verifique sempre a informação atualizada junto das entidades oficiais.
