Crédito Habitação
Taxa fixa ou variável no crédito habitação: qual escolher em 2026?
A escolha do tipo de taxa de juro é uma das decisões mais duradouras de um contrato de crédito habitação. Num empréstimo a 30 anos, essa escolha vai influenciar a prestação mensal durante décadas e pode representar diferenças de dezenas de milhares de euros no custo total do crédito.
Preparado pela equipa DS Intermediários de Crédito, intermediário de crédito registado junto do Banco de Portugal.
Em 2026, o contexto é diferente do que foi nos anos de Euribor negativa e diferente do pico de 2023. Perceber o que mudou, o que permanece incerto e o que cada opção implica concretamente é o ponto de partida para uma decisão estruturada.
Resumo do artigo
- Taxa fixa: prestação sempre igual, independentemente da Euribor; geralmente mais cara no arranque;
- Taxa variável: prestação sobe e desce com a Euribor; mais comum em Portugal, com comissão de reembolso antecipado de 0,5%;
- Taxa mista: período inicial com taxa fixa, restante prazo com taxa variável; em 2026, tornou-se a opção mais contratada;
- Euribor a 4 de maio de 2026: 3 meses a 2,200%, 6 meses a 2,558%, 12 meses a 2,883%;
- Mudar de taxa é possível, mas requer acordo do banco ou transferência de crédito.
O que é a taxa fixa e como funciona
Num contrato de crédito habitação com taxa fixa, a taxa de juro acordada no momento da assinatura não se altera durante o prazo estabelecido. A prestação mensal é sempre a mesma, independentemente do que aconteça com a Euribor ou com a política monetária do Banco Central Europeu.
Isto resulta numa consequência direta: quem contrata a taxa fixa sabe exatamente quanto vai pagar todos os meses durante o período fixo, seja ele de 2, 5, 10 ou 30 anos.
1.1/ Como o banco define a taxa fixa
Ao contrário da taxa variável, a taxa fixa não está indexada à Euribor. O Banco de Portugal explica o mecanismo: na determinação da taxa fixa a cobrar ao cliente por um prazo de, por exemplo, cinco anos, «a instituição de crédito tem em atenção a taxa de juro fixa que durante esses cinco anos ela própria irá pagar para obter os fundos que vai emprestar». Essa taxa de referência é a taxa de swap (IRS), que reflete o custo de financiamento do banco no mercado interbanciário para prazos longos.
A taxa fixa que o cliente paga resulta da taxa de swap do prazo correspondente mais o spread. É por isso que a taxa fixa tende a ser superior à variável no arranque: incorpora o custo de proteger o banco contra oscilações de mercado durante todo o período acordado.
1.2/ O que a comissão de reembolso antecipado significa na prática
Em contratos com taxa fixa, a comissão de reembolso antecipado, parcial ou total, é de 2% do capital reembolsado, nos termos do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho. Esta comissão é significativamente mais elevada do que a aplicável à taxa variável (0,5%), o que torna a amortização antecipada mais cara e reduz a flexibilidade ao longo do contrato.
O que é a taxa variável e como funciona
A taxa variável é, historicamente, a modalidade mais utilizada em Portugal nos contratos de crédito habitação. Ao contrário da taxa fixa, não é definida pelo banco de forma autónoma: resulta da soma de dois elementos.
2.1/ Os dois componentes da taxa variável
A Euribor é o indexante. É uma taxa de juro de referência que reflete a média das taxas às quais os principais bancos da zona euro estão dispostos a emprestar dinheiro entre si no mercado interbanciário. É calculada e publicada diariamente para vários prazos (1, 3, 6 e 12 meses, sendo os mais usados em Portugal o de 6 e o de 12 meses).
O spread é a margem de lucro do banco, definida no momento da contratação e fixada para a duração do contrato, salvo renegociação. O spread reflete o risco de crédito do cliente, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, e pode ser bonificado se o cliente subscrever produtos adicionais como seguros ou domiciliação de ordenado.
2.2/ Como e quando a prestação muda
A taxa de juro do contrato é revista periodicamente, com a frequência do prazo da Euribor escolhida. Numa Euribor a 6 meses, a revisão ocorre a cada 6 meses; numa Euribor a 12 meses, anualmente. O valor da Euribor utilizado para o período seguinte é calculado com base na média aritmética simples do mês anterior à data de revisão, nos termos do artigo 21.º do DL n.º 74-A/2017.
Se a Euribor sobe, a prestação sobe. Se a Euribor desce, a prestação desce. Esta variação é automática e independente de qualquer negociação com o banco.
2.3/ A Euribor em poucas palavras
A Euribor funciona como um termómetro do custo do dinheiro na zona euro. Quando o Banco Central Europeu (BCE) sobe as taxas diretoras, o custo a que os bancos se financiam entre si sobe, e a Euribor sobe com ele. Quando o BCE as desce, a Euribor tende a seguir a mesma direção, com um pequeno desfasamento temporal. É este mecanismo que explica por que as prestações de crédito habitação com taxa variável subiram acentuadamente entre 2022 e 2023 e depois desceram progressivamente a partir de 2024.
O que é a taxa mista e quando faz sentido
A taxa mista combina os dois regimes: durante um período inicial definido no contrato (tipicamente 2, 5, 10, 15, 20, 25 ou 30 anos), a taxa é fixa; findo esse período, o contrato passa automaticamente para taxa variável indexada à Euribor.
Esta estrutura ganhou expressão considerável no mercado português. O Banco de Portugal regista que, nos períodos mais recentes, a taxa mista passou a representar a maioria dos novos contratos de crédito habitação em Portugal, com 73% dos novos contratos a serem celebrados neste regime e 37% do stock total de contratos a apresentar esta modalidade.
3.1/ Quando a taxa mista pode fazer sentido
A taxa mista tem apelo quando quem contrata quer previsibilidade no arranque do empréstimo (os primeiros anos são tipicamente os mais exigentes do ponto de vista financeiro) mas não quer ficar preso a uma taxa fixa para todo o prazo, que tende a ser mais cara.
No momento de transição para a taxa variável, quem tem o crédito fica exposto ao nível da Euribor que estiver em vigor nessa data, que pode ser mais alta ou mais baixa do que a atual. Esta incerteza futura é uma das variáveis a considerar na escolha.
Importa também verificar as condições de reembolso antecipado durante o período fixo, que seguem as regras da taxa fixa (2% do capital), e no período variável, que seguem as da taxa variável (0,5%).
Qual a taxa Euribor hoje e como influencia o crédito
A Euribor é o elemento que mais diretamente afeta quem tem crédito habitação com taxa variável, e é a referência para perceber o valor atual de qualquer contrato com indexante variável.
5.1/ Taxas Euribor em vigor a 4 de maio de 2026
| Prazo | Taxa | Peso no crédito variável em Portugal |
|---|---|---|
| Euribor 3 meses | 2,200% | 24,79% |
| Euribor 6 meses | 2,558% | 39,18% |
| Euribor 12 meses | 2,883% | 31,73% |
Valores diários fixados a 4 de maio de 2026. Quotas: dados do Banco de Portugal referentes a fevereiro de 2026.
5.2/ O que estes valores significam para a prestação
Para calcular a taxa de juro de um contrato com taxa variável, basta somar a Euribor ao spread do contrato. Num contrato com Euribor a 6 meses e spread de 1%:
TAN = 2,558% + 1% = 3,558%
Para um crédito de 150.000 euros a 30 anos, essa TAN corresponde a uma prestação mensal aproximada de 680 euros. Um ponto percentual a mais na Euribor representaria cerca de 80 euros adicionais por mês, ou seja, cerca de 960 euros por ano.
5.3/ Contexto em 2026
Após um ciclo de descidas ao longo de 2024 e início de 2026, as Euribor retomaram uma trajetória de subida em março e abril de 2026. O contexto geopolítico, nomeadamente o aumento nos preços da energia, tem pressionado as expectativas de política monetária do BCE.
Os valores da Euribor alteram-se diariamente. As taxas aqui apresentadas correspondem à data de publicação deste artigo. A nossa equipa pode fornecer os valores actuais e calcular o impacto concreto na sua prestação, sem qualquer custo.
Quer perceber quanto pode pedir sem confiar só num simulador?
Principais diferenças entre taxa fixa e variável
A tabela seguinte resume as diferenças estruturais entre as três modalidades, sem atribuir superioridade a nenhuma delas: cada uma corresponde a um perfil de risco e de expectativas diferente.
| Taxa Fixa | Taxa Variável | Taxa Mista | |
|---|---|---|---|
| Prestação mensal | Sempre igual | Sobe e desce com a Euribor | Fixa no período inicial, variável depois |
| Indexante | Nenhum (taxa de swap) | Euribor (3, 6 ou 12 meses) | Nenhum no período fixo; Euribor depois |
| Previsibilidade | Total no período acordado | Parcial: sabe-se quando é revista, não qual o valor | Fixa no período inicial; parcial depois |
| Custo inicial | Geralmente mais caro | Geralmente mais barato | Intermédio |
| Reembolso antecipado | 2% do capital | 0,5% do capital | 2% no período fixo; 0,5% no variável |
| Descidas da Euribor | Não beneficia | Beneficia | Apenas no período variável |
| Subidas da Euribor | Protegido | Exposto | Protegido no período fixo |
Vantagens e desvantagens de cada opção
Nenhuma das três modalidades é universalmente melhor. A vantagem de uma é, frequentemente, a desvantagem de outra. O que muda é o perfil de quem contrata e o momento de mercado em que o contrato é assinado.
6.1/ Taxa fixa: o que pesa a favor e o que pesa contra
A favor: a prestação mensal não muda. Quem tem uma taxa de esforço elevada, orçamento familiar ajustado ao limite ou tolerância reduzida à incerteza financeira tem, na taxa fixa, a única garantia real de que a casa não fica mais cara amanhã do que é hoje. Num prazo longo, mesmo que a Euribor desça, a paz de saber exactamente o que vai pagar tem valor financeiro e emocional real.
Contra: a taxa fixa é, na maioria dos cenários, mais cara no arranque. Em 2025, a taxa média dos novos contratos com taxa fixa foi de 3,61%, comparada com 2,85% para taxa variável. Além disso, a comissão de reembolso antecipado de 2% limita a flexibilidade para amortizar ou transferir o crédito.
6.2/ Taxa variável: o que pesa a favor e o que pesa contra
A favor: a taxa variável tende a ser mais barata no início do contrato, porque não incorpora o custo de proteção contra oscilações de mercado. Quem tiver margem financeira para absorver variações na prestação pode beneficiar das descidas da Euribor. A comissão de reembolso antecipado é de apenas 0,5%, o que facilita amortizações parciais ou transferências para outro banco.
Contra: a prestação pode subir. Entre 2022 e 2023, a Euribor a 6 meses passou de valores negativos para mais de 4%, o que aumentou as prestações de muitas famílias em 200 a 400 euros por mês. Existe alguma previsibilidade de calendário: sabe-se quando a prestação vai ser revista (de 3, 6 ou 12 em 12 meses). O que não se sabe é qual o valor que resultará dessa revisão.
6.3/ Taxa mista: o que pesa a favor e o que pesa contra
A favor: oferece previsibilidade nos primeiros anos (os mais críticos do ponto de vista financeiro), com a possibilidade de beneficiar de condições variáveis no futuro. Em 2026, muitos bancos têm campanhas com taxas mistas a 2 anos com taxas iniciais competitivas.
Contra: o período fixo inicial tende a ser mais caro do que a taxa variável pura. Quando o contrato transita para taxa variável, quem tem o crédito fica exposto ao nível da Euribor vigente nessa data, que pode ser superior ao atual.
Taxa fixa ou variável: qual compensa mais em 2026?
Esta é a pergunta que mais pessoas fazem, e a resposta honesta é: depende de variáveis que ninguém pode prever com certeza.
A taxa variável é hoje mais barata no arranque. A diferença entre a taxa fixa e a soma da Euribor com um spread competitivo situa-se entre 0,5 e 1,5 pontos percentuais. Num crédito de 150.000 euros a 30 anos, essa diferença pode representar 60 a 130 euros por mês.
A taxa fixa cobre o risco de subida da Euribor. As Euribor voltaram a subir em 2026, contrariando as expectativas de início do ano. Quem optou por taxa fixa está protegido desse cenário.
A taxa mista está a ser a escolha dominante no mercado. O facto de 73% dos novos contratos optarem por taxa mista (dados do Banco de Portugal) reflete uma preferência pela previsibilidade no curto prazo com abertura à variabilidade no médio prazo.
O que o Banco de Portugal diz: «em condições normais de mercado, a prestação de um empréstimo com taxa fixa tende a ser mais elevada do que a indexada à Euribor», confirmando que o prémio da taxa fixa é real e deve ser ponderado contra o valor que cada pessoa atribui à estabilidade.
Posso mudar de taxa durante o crédito?
Sim. A alteração do regime de taxa de juro é possível em qualquer momento do contrato, mas exige que se cumpram determinadas condições.
8.1/ Renegociação com o banco atual
A renegociação das condições do contrato, incluindo a alteração do tipo de taxa, requer acordo de ambas as partes, conforme estabelecido no quadro do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. O Banco de Portugal esclarece que «só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito». O banco não é obrigado a aceitar uma renegociação, e as novas condições propostas podem não ser favoráveis ao cliente.
8.2/ Transferência de crédito para outro banco
Em alternativa à renegociação, o titular do crédito pode transferi-lo para outra instituição bancária. Ao transferir, é necessário considerar os custos associados: comissão de reembolso antecipado ao banco de origem (0,5% na taxa variável; 2% na taxa fixa), eventuais despesas de registo e os custos de formalização do novo contrato.
O Banco de Portugal recomenda que «pondere se as condições oferecidas compensam os custos associados à transferência». A nossa equipa pode fazer esse cálculo por si, gratuitamente, e identificar se a transferência compensa no seu caso concreto.
Perguntas Frequentes
Hustle and Cashflow is a blog that aims to educate millennials on personal finance. What allows to differ from other personal finance blogs, is how we chose to communicate bersonal finance and money to millennials using humour and relatable language while providing quality information about how to deal with money and sharing stories of young people overcoming their financial struggle
Ruben Sardinha Silva
O que a nossa equipa pode fazer por si, gratuitamente
Como intermediário de crédito vinculado registado e regulado pelo Banco de Portugal com o n.º 0004637, a nossa equipa está preparada e credenciada para o ajudar a perceber qual a modalidade de taxa mais adequada à sua situação concreta, sem pressão e sem compromisso.
Esta análise não tem qualquer custo para si. O Decreto-Lei n.º 81-C/2017 estabelece que os intermediários de crédito vinculados são remunerados pelas instituições de crédito com quem trabalham e estão legalmente impedidos de cobrar qualquer valor ao cliente, direta ou indiretamente. Não é uma escolha comercial: é uma obrigação legal.
O que essa conversa pode cobrir:
- Avaliação do impacto da taxa fixa, variável e mista no seu orçamento concreto
- Análise do que representa para si uma subida ou descida da Euribor
- Comparação de condições entre bancos para o seu perfil
- Identificação do momento mais adequado para decidir ou renegociar
A nossa equipa recebe-o presencialmente em Évora ou em Corroios, ou fala consigo à distância, conforme for mais cómodo.
Enquadramento legal: fontes primárias
| Diploma | Relevância |
|---|---|
| Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho | Regime dos contratos de crédito imobiliário; define indexante, spread, revisão de taxa e comissões de reembolso antecipado |
| Artigo 21.º do DL n.º 74-A/2017 | Cálculo da Euribor aplicável na revisão da taxa (média aritmética simples do mês anterior) |
| Artigo 23.º do DL n.º 74-A/2017 | Comissão máxima de reembolso antecipado: 2% (taxa fixa) e 0,5% (taxa variável) |
| Aviso do Banco de Portugal n.º 3/2022 | Regras de transparência e informação na comercialização de crédito habitação |
| Lei n.º 1/2025, de 6 de janeiro | Fim da isenção temporária da comissão de reembolso antecipado em taxa variável (desde 1 de janeiro de 2026) |
| Decreto-Lei n.º 81-C/2017 | Regime jurídico dos intermediários de crédito; proibição de cobrar valor ao cliente |
Enquadramento legal: fontes primárias. Todos os diplomas disponíveis em diariodarepublica.pt e bportugal.pt.
Ruben Sardinha Silva Unipessoal Lda é um intermediário de crédito vinculado registado junto do Banco de Portugal com o n.º 0004637.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo. A informação aqui apresentada não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal e não dispensa a consulta da legislação em vigor nem de profissionais habilitados. Os valores de Euribor e taxas de mercado alteram-se diariamente; consulte a nossa equipa ou as entidades oficiais para valores atualizados antes de tomar qualquer decisão.
